내용이 길어서 정리한다고 썼는데 이해 안가는 부분은 질문주세요

현재 토지대장상으로 총면적 1198평방미터중 아빠랑(511/1300) 고모아들인 사촌오빠(789/1300) 지분으로 되있는 되어있는땅이 있습니다
할아버지에게 상속받은땅이고 그 이전에 미국에 있는 큰아버지의 지분이 있었는데 땅을 팔 계획으로 복잡해질수 있으니 1993년에 일단 사촌오빠에게 증여를 해두었고 2001년에 아빠, 큰아빠, 사촌오빠의 이름으로 합의서를 작성해서 공증 받은 후 각각 한장씩 나눠가졌습니다 . 작성목적은 토지대장상에 큰아빠의 지분이 없는 상태이지만 실제로는 편의상 큰아빠 지분을 사촌오빠에게 증여했기때문입니다
내용은 “토지 처분시 소유지분에 관계없이 큰아빠 30% 아빠40% 사촌오빠 30% 씩 분배함을 합의한다. 상속사유 발생시 각각의 직계 상속인에게 승계된다” 라는 내용이며 당시 외국에 거주하던 사촌오빠를 대신하여 고모부가 작성을 했습니다.
법률사무소를 통해 공증받아놓았습니다.

이후 2006년에 아빠가 큰아빠의 지분을 돈을 주고 매입했고 큰아빠가 가진 합의서의 뒷면에 자필로 배분금을 아빠의 두 딸(저와 언니)과 저희 엄마에게 양도함을 증명함 이라고 적어두었습니다

얼마전 합의서는 있지만 명의변경을 하는것이 좋을것 같다는 판단으로 사촌오빠에게 증여를 통한 명의 변경을 요구하였으나 고모부는 합의서에 대한 내용을 얼버무리고 아빠가 큰아빠의 지분을 산건 사실이지만 그 지분을 합친게 현재 토지대상에 나와있는 (511/1300) 이다 라고 주장하며 모든것은 토지대장상에 나와있는것이 맞다 라고 얘기하고 있습니다.
고모부의 주장대로라면 토지대장상에서 큰아빠 지분이 아빠에게 옮겨간적이 있어야 하는데 큰아빠 지분은 사촌오빠에게만 옮겨간점, 합의서 작성시점은 2001년이나 토지대장상에서는 1993년에 큰아빠지분이 사촌오빠에게 증여된게 마지막이라는점, 아빠와 큰아빠의 거래는 2006년이었다는 점을 이야기했지만 고모부는 아니라고만 하며 명의변경을 피하고 있습니다. 명의 당사자인 사촌오빠는 고모부 의견대로 따르고 있습니다
미국에 있는 큰아빠는 연락도 거의 안하는 상태입니다.

궁금한내용은
1.공증받은 합의서가 법적효력이 있는지

2. 그 뒤에 큰아빠가 자필로 쓴 양도에 관한 내용이 법적효력이 있는지

3. 이 내용으로 지분을 돌려받기위한 소송을 사촌오빠에게 한다면 승소 가능성이 있는지

4. 만약 1번의 합의서가 효력이 있고 지분에 관한 소송은 어렵다면 어떤 대응을 해야 가장 현명하게 재산을 지킬수 있는지 궁금합니다. 매각이후에만 권리를 주장할 수 있는건가요?