주택임대차보호법은 2기, 상가임대차보호법은 3기로 규정하고 있습니다.
여기서 중요한 것은 '기' 라는 개념입니다. '기'는 '개월'을 말하는 것이 아닙니다.
법이 말하는 3기란 3개월에 해당하는 월세를 의미합니다.

위의 경우 40일간 면제된 차임이 미납된 월세에 반영되었다면 명도소송 및 부동산가처분신청이 가능할 수 있습니다.
다만 3기의 월세가 미납되었다고 무조건 임대차계약이 해지되는 것도 아닙니다. 명도소송과 관련해서는 워낙 복잡 다양하게 상황이 일어나기 때문에 변호사의 조력을 받는 것을 적극 추천드립니다.