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    부동산
    잔금일 4일전 계약파기요.

    조회수 0 즐겨찾기 0 3 개월전에 질문글 작성.

    전세 세입자가 살고계시는 집을 매매하였습니다.
    중도금이란것은 몰랐어서 안한상태이구요ㅠㅠ
    계약금만 2000만원 드렸습니다.
    전세만기가 4월23일이라,
    만기일에맞춰 4월23일에 잔금을 치루자고,
    부동산과 매도인쪽에서 정해주셨어요.
    시간도 12시라고 매도인쪽에서 정해주셨습니다.
    저희는 4월23일에 잔금+이사를 위해
    현재 살고있는집을 처분하였으며,
    대출도 승인된 상태입니다.
    16일에 매도인께서 잔금시간12시라고 시간까지정해주셔서,
    이런일이 벌어질줄은 몰랐고,
    저희는 인테리어,맞춤가구, 이사등등 모두 계약된 상태입니다.
    그런데 잔금일4일전인 어제,
    갑자기 집을 못파시겠다면서 전화가왔어요ㅠㅠ
    급하게 다른집을 찾았는데,
    현재 근처 공실이없어서,
    저희는 어린아기둘과 갈곳이 사라졌습니다.
    심지어 맞춤가구와 싱크대 제작등,
    맞춤제작에 들어갔기때문에,
    일주일전까지만 취소가 가능하고,
    지금은 3일밖에 남지않아서,
    환불도안되고, 배송지변경도 아무것도 할수가없습니다.
    그래서 인터넷을보다가,
    저희가 잔금을위해 살고있는집을 팔았고,
    대출도 승인된상태여서,
    이행착수(?)라는게 인정이되기때문에
    일방적인 취소가 안된다는 글을보았는데요.
    그럼 계약진행을 할수있는걸까요?
    목요일에 당장 현재집을 나가야하고,
    이사갈집에 가구배달도 다오는데,
    저희는 이사도못들어가고,
    2,5살 아기들과 어디로가야할지 모르겠습니다ㅠㅠ
    그대로 이사진행을 할수는 없을까요?
    저희좀 도와주세요.
    3주전에 파기되었다면, 이사준비도 안하였고
    다른집을 알아보았을텐데요...
    심지어 지난주만해도 공실이 있었다고하셔서,
    지난주에, 12시에 만나자는 약속대신
    그때 취소해주셨다면, 공실이라도 잡았을텐데요ㅠㅠ
    4일전통보는 정말이건 아닌것같아요ㅠㅠ
    매도인분이 계약금의2배인 4000만원만 물어주면 끝이라고
    법대로하자고 화내신후 연락도 잘안되네요ㅠ

    변호사 답변 1
    • 최신순

    • 부동산매매계약시 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자들은 다른 약정이 없는 한, 당사자 중 어느 일방이 ‘이행에 착수’할 때까지, 계약금의 교부자(매수인)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하거나 제공하고 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제565조)

      여기서 '이행에 착수' 한다는 의미가 매우 중요합니다.

      일단, 매수인 입장에서 보면, 매수인이 중도금 중 일부라도 제공하거나 변제공탁을 한 경우, 은행에 설정된 근저당권채무를 승계한 경우 등은 이행에 착수했다고 볼 수 있습니다. 그리고 중도금 약정이 없이 잔금 약정만 있는 계약에도 매수인이 잔금 중 일부라도 제공하면 이행의 착수에 들어간 것으로 보고 있습니다.

      그리고, 매수인이 매도인에게 단순히 잔금의 수령을 촉구한 것으로는 이행의 착수에 해당하지 않지만(대법원 80다2784 판결), 매수인이 잔금을 전부 준비하였다는 것을 매도인에게 알리고 (내용증명 등) 매도인에게 소유권이전등기서류의 준비 여부를 문의하거나 소유권이전등기절차의 이행을 촉구했다면, 이행의 착수를 한 것으로 보고 있습니다(대법원 93다1114 판결).

      다만 “매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금(계약금의 배액)의 수령을 촉구하며, 그 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상, 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 그 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 사건과 같은 경우에는 매수인은 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여, 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳을 것이고, 매수인이 비록 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 (그 이행의 착수로서 매도인의 계약해제권을 봉쇄할 수 없고) 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.”고 판시하였습니다.(대법원 92다31323 판결).

      이에 매도인 또는 매수인측에서 누가 더 빠른 '이행에 착수' 를 하는 지에 따라서 매우 다른 판결이 나오고 있기 때문에
      의뢰인께서는 아주 빠른 시간 내에 법률사무소를 방문하여 상담 받으시는 것을 적극 추천드립니다.

      3 개월전 에 답변글 작성.
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