개정된 주택임대차보호법(이하 '동법')이 지난 2020. 7. 31.부터 시행되고 있습니다. 동법은 국회를 통과하기 전부터 많은 논란이 있었고, 시행된 지 한달이 지난 현재까지도 이에 관한 궁금증이 계속되고 있습니다. 아래에서는 동법의 개정 내용 중 소위 '2+2' 법이라고 불리는 계약갱신 요구권에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

1. 주요 내용

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 갱신 요구를 거절하지 못한다는 것입니다. 기존법이 임차인의 계약 기간을 2년까지 보호한 것을 감안하면 개정법은 임차인의 계약 기간을 사실상 4년까지 보장하겠다는 것이며, 이를 통해 임차인의 주거 안정을 강화하겠다는 것입니다.

본조에 의한 갱신 요구는 묵시적 갱신(동법 제6조)과 달리, 임차인이 명시적으로 갱신 요구를 하여야 인정될 수 있습니다. 따라서 임차인은 내용증명을 통해 갱신 요구가 기간 내 임대인에게 도달되었다는 사실을 남겨두는 것이 필요합니다.

계약갱신 요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차 기간은 2년이고, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과할 수 없습니다.

2. 예외 사유

단, 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 정당한 사유란 임차인이 2기에 달하는 차임을 연체하는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등 대부분 임대인이 임차인의 귀책사유를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는 경우를 의미합니다. 

한 가지 특이한 점은 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우도 정당한 사유로 인정된다는 점입니다. 이는 임대인의 거주권 및 재산권 보호 차원에서 인정된 것인며, 임대인 본인뿐만 아니라 직계존속 및 직계비속이 실제 거주하려는 경우도 정당한 사유로 인정됩니다.  

3. 임대인의 손해배상책임

만일 임대인이 실제 거주하기 위해 계약 갱신을 거절하였음에도 불구하고, 실제 거주하지 않고 제3자에게 주택을 임대하는 경우에는 임차인에게 손해를 배상할 책임이 있습니다.

손해배상액은 갱신 거절 당시 월차임(보증금이 있는 경우 환산 월차임 기준)의 3개월분/ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 기존 환산월차임 간 차액의 2년분/ 임차인이 입은 손해 중 큰 금액으로 정해집니다. 소송이 진행될 경우, 정당한 사유가 있다는 점은 임대인이 주장, 입증할 책임이 있으며, 손해의 발생 및 범위에 대해서는 임차인이 주장, 입증할 책임이 있습니다.

4. 적용

계약갱신 요구권은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용되는데, 다만 시행 전에 이미 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다.