답변 송경재 변호사님

서둘러 임대차보증금반환소송에 나아가셔야 할 것으로 보입니다. 임대인이 연락이 되지 않는 사정 등으로 보아 자력이 없는 상황일 가능성이 높으므로 가압류 등 보전처분에도 신경을 쓰셔야 합니다. 한편 주민등록을 이전하신다면 그전에 임차권등기명령신청 등으로 대항력을 유지해놓으셔야 합니다. 대출 연체로 인한 불이익은 은행 쪽과 협의 또는 다른 변제방법을 찾아보셔야 할 것입니다.

답변 안다솔 변호사님

주택임대차 계약에서 묵시적 갱신이란 임대차계약 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자와 집주인 둘 다 계약종료나 변경의 의사를 밝히지 않을 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 의미합니다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. '개정 2009.5.8.' ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 또한 묵시적 갱신계약은 세입자한테 유리합니다. 왜냐하면 먼저, 동일한 조건으로 연장되기 때문입니다. 전세가격이 상승하는 시기에 묵시적 갱신을 하게 되면 최대 4년간 같은 조건으로 거주할 수 있게 되는 것입니다. 두 번째로는 묵시적 갱신 기간 중에는 3개월 전에만 통보하면 세입자 마음대로 계약을 종료할 수 있습니다. 보통 임대차 계약 중도 해약 시에 집주인이 한 달치 월세를 요구하거나 다음 세입자를 구하기 위한 중개수수료를 요구하는데, 묵시적 갱신 기간 중에는 3개월 전에만 통보하면 부담하지 않게 됩니다. 다만 2기의 차임액(2개월치 월세)을 연체할 시 임대인이 계약 해지를 요구할 수 있으며, 묵시적 갱신 또한 효력을 잃습니다.

답변 안다솔 변호사님

임대인을 상대로 임차 건물의 하자불수리를 사유로 임대차계약해지와 손해배상을 청구하는 소송을 제기 할 경우 임차 건물의 하자 불수리가 임차 목적물의 사용, 수익에 절대적으로 지장이 있는 경우라면 임대차계약을 해지할 수 있고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 위의 경우도 이에 해당할 것으로 판단되며 변호사의 도움 없이 혼자서 손해배상청구소송을 진행할 경우 기간이 더 소요되고 의도하지 않게 사전에 방비할 수 없는 법적 결함이 발생하여 소송의 효력을 상실할 수 있습니다. 서울가정법원(양재동) 앞에 위치한 다솔 법률사무소에 상담 예약해주시면 좀 더 자세한 상담을 해드리도록 하겠습니다.

답변 김영보 변호사님

임대차계약은 그 내용이나 형식, 방법 등과는 관계없이 당사자간의 의사의 합치에 따라 자유롭게 체결 할 수 있는 것이 원칙이고, 그 내용이 적법하고 사회적으로 타당성이 있어 실현가능성이 있는 것이라면 그 계약기간동안 스스로 약정 · 체결한 계약내용에 따라 이행하여야 할 구속을 받게 되는 것입니다. 체결한 임대차계약서의 내용을 확인을 하여 구체적인 답변을 드려야 하는데 통상적인 임대차계약서를 보면 "임대인이 계약해지를 요구를 할 경우 계약금액의 배상액을 임차인에게 지불할 것" 이라고 명시가 되어 있을 것이고 이에 따라 질문자님께서는 임대인을 상대로 배상액을 요구할 수 있습니다. 가령 임대인측에서 지급을 거부할 경우 변호사의 도움을 받아 해결하시는 것을 추천드립니다.

답변 안다솔 변호사님

* 경매개시 전에 채무자가 사망한 경우 1) 강제경매 경매개시 전에 채무자가 사망하였다면 채권자는 승계집행문을 부여받고, 집행문 및 증명서 등본의 송달증명을 첨부하여 경매신청을 하면 됩니다. 혹시 사망 사실을 몰라 사망자인 채무자에게 경매개시결정이 송달된 것은 무효입니다. 2) 임의경매 근저당권설정등기 후 경매신청 전에 채무자, 소유자가 사망한 경우는 그 상속인을 채무자 소유자로 표시하고 상속등기를 대위하여 진행 후 그 상속인을 소유자로 표시하여 경매신청을 진행하면 됩니다. 만약 이미 채무자, 소유자가 사망하였어도 경매신청인이 위 사실을 알지 못하고 원래 채무자, 소유자인 사람을 상대로 경매신청을 한 경우 이에 의하여 법원이 경매개시결정을 하더라도 무효가 아니며 후에 경정결정으로 표시를 정정할 수 있습니다. * 경매개시 후에 채무자가 사망한 경우 1) 강제경매 강제집행을 개시한 이후 채무자가 사망한 경우, 상속재산에 대하여 강제집행을 계속하기 떄문에 승계집행문이 필요없습니다. 다만 채무자에게 알려야하는 행위를 진행하여야 할 경우, 상속인을 위하여 채권자(경매신청인)가 신청을 통해 특별대리인을 선임하여야 합니다. 2) 임의경매 강제집행을 개시한 이후 채무자 또는 소유자가 사망하여도 매각절차는 계속 진행 됩니다. 결국 매각절차는 계속 진행되어 매각허가결정까지 나도 위법한 것은 아닙니다. 상속인이 수계신청이 있는 경우라도 집행법원이 이를 채무자 또는 소유자에게 통지할 필요가 없습니다. 이와 같이 경매 절차에서 채무자가 사망하였다면, 그 효과는 경매절차가 강제경매절차인지 아니면 담보권실행을 위한 경매절차인지, 채무자가 사망한 시점이 경매개시(압류) 전인지, 후인지 여부에 따라 달라지는 바, 이에 따른 구체적인 법률관계를 파악하고 대응하기 위해서는 변호사와의 상담이 필수적입니다.