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답변 안다솔 변호사님
일반적으로 누수발생을 알 수 있는 천장 들뜸, 마루손상, 벽지 들뜸과 같은 현상이 발생하면 하자로 인한 손해가 인정될 수 있습니다. 민법 제758조에 따르면 손해를 입은 자는 1차적으로 하자발생의 원인인 공작물의 점유자에게, 그 점유자가 손해발생의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않은 경우 2차적으로 공작물의 소유자에게 손해를 청구할 수 있습니다. 또한 누수탐지 과정에서 아파트 시공자체에 문제가 있다고 판명되는 경우, 가령 외벽에 균열이나 콘크리트 재질의 특성으로 인해 그 틈으로 빗물이 스며든다던지 아파트 옥상에서부터 빗물이 스며든 것이라면 그 하자는 건물의 공용부분에서 기인한 것이므로 공용부분의 소유자 전원을 대표하는 아파트 관리단에 배상을 청구해야 됩니다. (하자발생시점이 시공사의 하자담보책임기간에 해당한다면 아파트 관리단이 시공사에 손해배상을 청구할 것이고 기간이 지났다면 아파트 관리단에서 장기수선충당금으로 지급합니다.) 그리고 임차주택에서 발생한 하자로 인한 손해배상인 경우에는 1차적으로 점유자인 임차인에게 손해배상을 청구해야 합니다. 그러나 그 하자가 임차인이 스스로 고칠 수 있는 사소한 것이 아니고 미리 예견해 방지할 수 없는 것이라면 책임의 주체는 공작물의 소유자인 임대인이 됩니다. 임차인은 임대인에게 하자를 즉시 알리고 수리를 요청하는 등 손해방지에 필요한 주의를 게을리 하지 않음으로써 손해배상 책임에서 벗어날 수 있습니다. 판례도 윗집의 바닥 누수로 인한 손해배상청구에 있어 윗집의 임차인이 그 사실을 안 즉시 임대인에게 알리고 수리를 청구했으며 바닥 누수문제는 임차인이 스스로 수선해서 사용할 수 있는 사소한 하자나 미리 예견하여 방지할 수 있는 하자에 해당하지 않으므로 이와 같이 손해방지에 필요한 주의의무를 다함으로써 소유자인 임대인만 손해배상책임의 주체가 된다고 본 바 있다(서울 지법 2001. 6. 27. 선고 2000나81285 판결). 더욱 자세한 상담을 원하신다면 다솔법률사무소로 문의해 주시기 바랍니다.
조회수 1106 즐겨찾기 0 26 개월전 에 답변글 작성.
답변 변찾사 법무팀
민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. B(질문자)와 C(실거주자)간의 전대차관계도 유효해 보이므로 C(전차인/실거주자)의 점유를 주거침입 등의 형사처벌의 문제는 발생하지 않을 것 같습니다. 다만, C(전차인)의 점유는 A(임대인)에 대하여는 불법점유가 되며 A(임대인)는 방해배제청구권을 행사하여 C(전차인)에게 직접 나가라고 할 수 있을 것입니다.
조회수 1001 즐겨찾기 0 28 개월전 에 답변글 작성.
답변 안다솔 변호사님
일반적으로 누수발생을 알 수 있는 천장 들뜸, 마루손상, 벽지 들뜸과 같은 현상이 발생하면 하자로 인한 손해가 인정될 수 있습니다. 민법 제758조에 따르면 손해를 입은 자는 1차적으로 하자발생의 원인인 공작물의 점유자에게, 그 점유자가 손해발생의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않은 경우 2차적으로 공작물의 소유자에게 손해를 청구할 수 있습니다. 또한 누수탐지 과정에서 아파트 시공자체에 문제가 있다고 판명되는 경우, 가령 외벽에 균열이나 콘크리트 재질의 특성으로 인해 그 틈으로 빗물이 스며든다던지 아파트 옥상에서부터 빗물이 스며든 것이라면 그 하자는 건물의 공용부분에서 기인한 것이므로 공용부분의 소유자 전원을 대표하는 아파트 관리단에 배상을 청구해야 됩니다. (하자발생시점이 시공사의 하자담보책임기간에 해당한다면 아파트 관리단이 시공사에 손해배상을 청구할 것이고 기간이 지났다면 아파트 관리단에서 장기수선충당금으로 지급합니다.) 그리고 임차주택에서 발생한 하자로 인한 손해배상인 경우에는 1차적으로 점유자인 임차인에게 손해배상을 청구해야 합니다. 그러나 그 하자가 임차인이 스스로 고칠 수 있는 사소한 것이 아니고 미리 예견해 방지할 수 없는 것이라면 책임의 주체는 공작물의 소유자인 임대인이 됩니다. 임차인은 임대인에게 하자를 즉시 알리고 수리를 요청하는 등 손해방지에 필요한 주의를 게을리 하지 않음으로써 손해배상 책임에서 벗어날 수 있습니다. 판례도 윗집의 바닥 누수로 인한 손해배상청구에 있어 윗집의 임차인이 그 사실을 안 즉시 임대인에게 알리고 수리를 청구했으며 바닥 누수문제는 임차인이 스스로 수선해서 사용할 수 있는 사소한 하자나 미리 예견하여 방지할 수 있는 하자에 해당하지 않으므로 이와 같이 손해방지에 필요한 주의의무를 다함으로써 소유자인 임대인만 손해배상책임의 주체가 된다고 본 바 있다(서울 지법 2001. 6. 27. 선고 2000나81285 판결). 더욱 자세한 상담을 원하신다면 다솔법률사무소로 문의해 주시기 바랍니다.
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답변 변찾사 법무팀
민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. B(질문자)와 C(실거주자)간의 전대차관계도 유효해 보이므로 C(전차인/실거주자)의 점유를 주거침입 등의 형사처벌의 문제는 발생하지 않을 것 같습니다. 다만, C(전차인)의 점유는 A(임대인)에 대하여는 불법점유가 되며 A(임대인)는 방해배제청구권을 행사하여 C(전차인)에게 직접 나가라고 할 수 있을 것입니다.
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