답변 김영보 변호사님

성남 야탑역에 위치한 법무법인 대현으로 연락주시면 자세한 상담을 해드리겠습니다. 감사합니다.

답변 변찾사 법무팀

변찾사에서 활동중인 변호사님 사무실에 내방하여 더욱 자세한 상담을 받아 보실 필요가 있어 보입니다.

답변 김성호 변호사님

부당이득반환청구는 가능하고, 공유지분이기에 1/10 지분에 관하여 청구가 가능합니다.

답변 김성호 변호사님

소유권에 기해서 권리행사가 가능합니다. 무허가건물이라면 철거까지 가능합니다. 사용료는 지가감정등을 통해 받을 수 있으나, 소멸시효를 감안하여 몇십년간의 임료 상당의 금액을 받을 수 없습니다. 부산이시니, 법률사무소 자산보다는 집에서 가까운 변호사사무실에 가셔서 상담받아보시기 바랍니다. 감사합니다.

답변 김성호 변호사님

1) 단독 매매는 가능합니다. 단, 가처분금지 설정의 효력이 있기에 매매의 효력에 일정정도 영향을 받을 수 있습니다. 2) 농지를 취득하기 위한 자격등을 먼저 구비해놓은 경우에 취득이 가능합니다. 농지취득자격증명 등의 서류를 받을만한 자격이 있어야 합니다. 그러면 공동명의(공동지분)으로 진행가능합니다. 비용은 구체적인 면적 등이 없기에 현재로써는 특정하여 말씀드리기 곤란합니다. 3) 법무사 또는 변호사 사무실에서 진행하시면 됩니다. 감사합니다.

답변 김성호 변호사님

명의신탁약정이 무효라고 주장하시고, 이에 따른 물권변동도 무효이기에 (부동산실권리자명의 등기에 관한 특별법) 이를 토대로 소유권 회복이 가능할 수 있을 것으로 보입니다. (적어주신 사실에 한해서 판단됩니다) 자세한 것은 대면상담으로 법률사무소 자산에서 진행 가능합니다. 감사합니다.

답변 변찾사 법무팀

매우 복잡하고 민감한 사안으로 변찾사에서 활동중인 지역변호사님 사무실에 내방하여 자세한 상담을 받아보실 것을 추천드립니다.

답변 변찾사 법무팀

상속인 중 1인이 행방불명인 경우 상속부동산은 나머지 상속인들의 상속지분만큼 이전등기할 수 밖에 없고 행방불명자의 상속지분은 이전받을 수 없습니다. ? 다만 민법은 행방불명자가 5년 이상 생사가 불분명하거나 전쟁, 선박의 침몰비행기의 추락 후 1년간 생사가 불분명한 경우 행방불명자의 이해관계인 등의 청구에 기하여 실종선고를 받을 수 있고, 실종선고가 있는 경우 위 기간의 만료한 때 사망한 것으로 간주됩니다. 따라서 상속인 중 1인이 5년 이상 생사가 불분명한 경우 실종선고를 신청하여 실종선고 재판을 받으면 행방불명자의 상속지분은 행방불명자의 상속인들에게 상속되어, 상속된 상속지분을 이전받는 방법으로 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 다만 실종선고의 경우 공시최고 및 사실탐지촉탁, 공시최고문 관보게재(6개월) 등의 절차를 거쳐야 하므로 신청 후 바로 선고될 수 있는 것은 아닙니다. 좀 더 자세한 사항은 변찾사에서 활동중인 지역변호사님 사무실에 내방하여 상담을 받아보실 것을 추천드립니다.

답변 송경재 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(1)

토지대장 및 지적도 등 관련 서류 일체를 확인하여야 구체적인 상담이 가능할 것이나, 현재 귀하 소유의 토지가 진출로가 막혀 맹지가 된 상태라면 주위토지통행권확인 등 소를 제기하여야 할 것으로 보입니다. 전화 또는 방문 상담을 통하여 세부적인 사항 및 기타 문의사항 설명해 드리도록 하겠습니다.

답변 안다솔 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(2)

위의 경우 할머니와 아버지가 상속권한을 포기하고 두 분으로 상속절차를 이행할 수 있습니다. 또한 돌아가신 할아버지의 배다른 동생과 그 자녀들은 상속인에 해당하지 않기 때문에 소유권에 대한 권리를 주장할 수 없습니다. 상속재산분할은 상속재산을 공동소유하는 상속인들 사이에 재산을 분배하는 절차를 말합니다. 추상적으로 공동소유하고 있는 재산을 이제 누가 확실히 단독소유할 것인지를 정하는 것입니다. 이 상속재산분할은 피상속인이 사망한 후 언제든 할 수 있습니다. 기간에 제한도 없습니다. 다만 토지보상문제로 빠르게 상속절차를 진행하기를 원하신다면 이혼. 상속을 전문으로 하고 있는 서울가정법원 앞에 위치한 다솔 법률사무소로 상담예약해 주시기 바랍니다.

답변 변찾사 법무팀

행정소송절차는 매우 까다롭고 시간이 소요되는 사건입니다. 변찾사에서 활동중인 제주도 지역출신 변호사님 사무실에 내방하시어 자세한 상담을 받아 보실 것을 추천드립니다.

답변 안다솔 변호사님

전세금반환청구소송 제기 시 작성되는 소장에는 피고가 올바르게 특정되어야 하는데, 전세금을 받은 사람과 계약을 체결한 사람, 건물의 소유주가 모두 일치한다면 크게 어려움이 없습니다. 만약 위의 경우처럼 일치하지 않는다면 실질적인 계약의 상대방이나 책임의 당사자, 자력 있는 자를 피고로 하여 소장을 작성하여야 합니다. 또한 전세금 돌려받기를 위한 전세금반환청구소송이라도 최대한의 지연손해금과 특별손해에 대한 배상이 인정될 수 있도록 그에 관한 주장과 입증을 하여야 합니다. 전세금반환청구소송 등 민사소송에서는 당사자가 주장하지 않은 것에 대해서는 법원이 판단해 주지 않는다는 것을 명심할 필요가 있습니다. 그리고 공인중개사의 실수로 인해 과실이 발생하였다면 어느 정도 손해배상책임의 의무를 지게 되고 정황에 따라 책임배상비율이 상이하게 변동됩니다. 또한 중개보조인이 실수할 경우에도 공인중개사가 책임져 손해배상을 청구할 수 있습니다. 부동산중개사고가 발생하였다면 공인중개사 혹은 공인중개사협회를 대상으로 소송을 제기할 수 있지만 소송시효는 3년 이내에 제기해야 하기 때문에 위 사례의 경우는 좀 더 면밀한 검토할 필요합니다. 부동산 관련 손해배상청구소송의 도움이 필요하시다면 언제든 서울가정법원 앞에 위치한 다솔법률사무소로 문의 주시기 바랍니다.

답변 김영보 변호사님

묵시의 갱신에 관하여 주택임대차보호법 제6조에 의하면 아래와 같습니다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 개정 2009. 5. 8. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 또한 주택임대차 보호법 적용범위는 무허가, 미등기, 불법 건축물이라고 하더라도 보호를 받습니다. 결론적으로 임대인(질문자님)은 자동 연장된 임대차 계약기간(2년)이 만료되기 전 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 한 후 계약해지절차를 이행하셔야 합니다.

답변 김영보 변호사님

내용증명이란 국가 기관인 우체국을 중간에 두고 특정한 사실을 증명하기 위해서 작성하는 문서입니다. 어떤 내용의 것을 언제 누가 누구에게 발송하게 되었는지 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국장이 공적인 입장으로 증명을 할 수 있게 됩니다. 상대방에게 보내는 통보의 성격을 가지고 있고, 그자체 만으로는 법적 효력이 있진 않지만, 민사 소송시 법원에 제출이 되어서 증거의 효력을 갖게 됩니다. 내용증명서 작성방법은 정해진 양식이 있는 것은 아니라고 합니다. 그렇기 때문에 왜 내용증명성를 보냈는지에 대해서 굉장히 구체적이면서도 핵심만 알아보기 좋게 적는 것이 중요합니다. 그리고 원인과, 현재의 상황 그리고 피해에 대한 내용까지 상세하게 적으셔야 합니다. 육하원칙에 따라서 작성하셔야 하시면서 수신인에게 말하고자 하는 내용을 간단명료하게 작성하시면 됩니다. 마지막으로 내용증명서 보내는 방법은 내용증명을 작성한 후에 3장을 출력하셔야 하며 우체국에 제출하게 되면 우체국, 발신인, 수신인의 당사자가 모두 1통씩 보관을 하게 됩니다. 위의 경우 공유지분을 가지고 있는 어머니가 실제로 경작을 하면서 직불금을 수령하였기 때문에 부당이득금이라고 보는 것은 다소 무리가 있으며 토지이용료 또한 별도의 합의된 사항이 없기 때문에 추후 내용증명을 통해서 공유지분권자와 합의를 도출하는 것이 중요하다고 판단됩니다.

답변 변찾사 법무팀

토지이용료와 관련하여 별도의 계약서를 작성하지 않았다면 토지이용료에 대한 소급적용 청구는 어려울 것으로 사료됩니다. 또한 토지분할측량을 하기 이전에 종중 대표자를 만나서 종중 정관이나 규약에 따라 토지이용료에 대한 계약서를 작성하시는 것이 좋을 듯 싶습니다. 감사합니다.

답변 안다솔 변호사님

1. 경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 해야한다는 것이 대법원 판례의 태도입니다.[대법원 1998. 3. 27. 선고 96다34283 판결] 2. 그러나 철거가 불가한 경우도 있습니다. 이웃과의 경계선을 넘어 침범한 상태에서 평온하고 공연하게 20년이 경과한 경우 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 이것이 바로 점유취득시효 제도입니다. 점유취득시효에는 소유의 의지가 중요한데 자신의 소유라고 알고 점유 하였을 경우에만 인정됩니다. 타인의 토지임을 알고 침범한 경우에는 인정되지 않습니다. 3. 토지경계침범 문제는 실체적인 권리관계는 물론 경계를 측정하는 등 다양한 부분이 복합적으로 엮여있기 때문에 꽤나 복잡한 일입니다. 다솔법률사무소는 부동산 관련 분쟁을 다수 해결하며 쌓은 노하우를 바탕으로 최선의 결과를 이끌어내기 위해 항상 노력하고 있습니다.

답변 김영보 변호사님

1. 개인회생절차 진행중이라도 부동산소유권이전등기는 가능합니다. 2. 다만 위의 경우 개인회생절차 진행중에 부동산에 대한 권리를 이전한다면 사해행위 때문에 개인회생절차가 기각 될 수 있는 가능성도 있습니다. 3. 사해행위란 채권자를 해할 목적으로 채무자의 재산을 은닉, 손괴 또는 제3자에게 증여하는 행위를 하여 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 것을 말합니다. 한마디로 재산을 숨기거나, 빼돌리는 행위인데요, 보통 흔하게 하는 행위가 이혼이나 상속재산을 통해 가족에게 증여하는 형태입니다. 그리고 아파트나 토지, 자동차 등의 재산을 처분하고 현금을 타인에게 주는 등 여러가지 사례가 있습니다.

답변 김영보 변호사님

피상속인이 상속재산으로 미등기 건물을 남긴 경우, 상속인 명의로 바로 소유권보존등기를 할 수 있습니다. 상속인이 사망한 경우 다음 상속인도 순차 상속등기를 거치지 아니하고 바로 상속인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있습니다. (부동산 등기법 제65조 - 미등기의 토지 및 건물에 관한 소유권보존등기는 토지대장, 임야대장, 건축물대장에 최초 소유자로 등록되어 있는자의 상속인도 그 부동산에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 있다) 상속인이 여러명일 경우 공동상속인 전원이 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 공동상속인 중 1인이 공유물에 대한 보존행위로서(민법 제265조) 상속인 중 1인이 전원을 위하여 보존등기를 신청할 수 있습니다. 이 경우 신청서에는 공동상속인 전원을 기재합니다. 다만 무허가 건물이면 보존등기 자체가 안되며, 미등기 건물일 경우 통상 수십년 된 건물이 많고 위 사례처럼 신축한 자가 사망했을 땐 다수 상속인의 협조를 받기 어려운 점 때문에 소유권보존등기 없이 사실상 매매목적물에 포함시켜 양도하게 됩니다. 이런 미등기 등으로 양수한 자의 지위와 관련해서는 최근 대법원은 '미등기, 무허가 건물의 양수인이라도 소유권이전등기를 마치지 않는 한 건물의 소유권을 취득할 수 없고 소유권에 준하는 관습상의 물건이 있다고도 할 수 없으므로 미등기, 무허가건물의 양수인은 소유권에 기한 방해제거청구를 할 수 없다고 판결하였습니다. 토지를 매매를 하실 때 이런 다양한 점을 고려하시기 바랍니다.