답변 김성호 변호사님

안녕하세요 김성호 변호사입니다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제8항에 의거하여 임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 막을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인이 계약종료 이후에도 해당 주택을 점유하고 있다면 이와 관련하여 명도 소송이 가능합니다. 만기가 되기 전이라도 장래 이행을 목적으로 한 소송으로 소의 이익이 있기에 이와 관련된 가처분이나 본안 소송이 가능함을 알려드립니다. 상기 내용과 관련된 사항은 대면상담으로 진행 가능함을 알려드립니다. 감사합니다.

답변 안다솔 변호사님

임대인의 책임 없는 사유로 발생한 피해라고 해도, 결과적으로 임차목적물에 대한 이행의 제공이 불완전했다면 채무자 위험부담의 법리와 공평의 원칙에 따라 일부 금액을 배상하라고 판단한 사례가 있습니다.(서울고법 2018나2010614 판결 참조) 손해배상청구소송과 관련하여 손해액의 구체적인 액수를 특정하는 것이 어려울 수 있습니다. 상대방의 고의 또는 과실과 원고의 손해를 입증하는 것도 매우 중요하므로 개인이 혼자 진행하기보다는 변호사와 상담하여 진행하는 것이 유리할 것으로 예상됩니다. 양재역 서울가정법원 앞에 위치한 다솔 법률사무소로 연락주시면 좀 더 자세한 상담을 해드리겠습니다.

답변 송경재 변호사님

매매계약의 해제 의사를 명확히 한 이후 잔금을 일부 지급한 부분에 대하여는 이를 '이행에 착수'한 것으로 보기 어려우나, 중도금을 현 임대차보증금 지급으로 갈음하기로 한 부분이 민법 제565조의 '이행에 착수한 때'가 되어 해제가 불가능한 것인지 여부가 문제됩니다. 이에 대하여 대법원 판례는 없어 법리적인 다툼의 여지가 있습니다. 다만 민법 제565조의 배액배상이 불가능한 시점인 '이행에 착수한 때'라는 것이 당사자 일방이 실질적인 이행을 준비하는 것을 보호하기 위한 취지라는 게 대법원의 판시임을 고려하면, 단순히 (아직 이행기가 도래하지 않은)현 임차인에 대한 보증금반환채무의 인수를 중도금 지급에 갈음하기로 한 것은 이행에 착수한 것으로 보기 어렵습니다. 또한 계약 당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 3면 계약 또는 관계 당사자 중 2인의 합의와 나머지 당사자의 동의 내지 승낙에 의하는 방법으로 이를 할 수 있다는 것이 대법원의 입장이므로(대법원 2009. 10. 29 선고 2009다45221, 45238 판결), 임차인의 동의 또는 승낙이 없는 상태에서 명확히 위 이행인수를 주장하기도 어려울 뿐 아니라, 임대차 계약이 만기가 되지 않은 시점에서 과연 위 인수가 '이행에 착수'한 것으로 볼 수 있을지 의문입니다. 따라서, 결론적으로 귀하께서 배액배상을 통한 매매계약 해제에 조금 더 유리한 정황을 가지고 있는 것이 사실입니다. 방문 또는 전화 등 상담 요청하시면 상세히 도와드리도록 하겠습니다.

답변 송경재 변호사님

묵시적 갱신이 되었다 하더라도 임차인은 계약을 해지할 수 있고 이는 임대인에게 도달한 후 3개월이 지나면 효력을 발하므로, 임대인으로서는 1월 8일에 보증금 반환을 해줄 의무가 있습니다. 다만 임차인인 귀하께서도 목적물 원상회복 및 인도의무를 가지게 되며 상호 동시이행 관계에 있으므로 쟁점은 원상회복의 범위(당초 임대차 개시할 때의 시설 상태 등) 및 연체차임 공제 정도가 될 것으로 보입니다. 다만 위 연체차임 등을 공제하더라도 보증금의 액수가 남아있는 이상 임대인은 이를 지급하여야 하므로, 우선 임대차보증금 전체의 반환을 구하는 소를 제기하고 해당 소송 계속 중에 임대인의 항변이 얼마나 인정되는지를 보아야 할 것입니다. 방문 또는 전화 등으로 상담 요청하시면 상세하게 도와드리도록 하겠습니다.

답변 정우상 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(1)

1. 네 가능합니다. 2. 주어진 사실관계만으로는 판단하기 어려우나, 귀하에게 임대차 계약 해지 권한이 있음에도 이러한 권리를 행사하지 아니하고 2021. 3.까지 임차인의 거주를 허용했다하여 2기의 차임 연체를 이유로한 임대차 계약 해지 권한 자체를 포기했다고 보기는 어려워 보입니다. 다만, 구체적 사실관계에 따라 해석의 여지가 다를 수 있으므로 인근 변호사사무소에 방문하시어 상담받아보실것을 권해드립니다. 3. 명도소송에서 승소하실경우 소송비용은 청구하실 수 있습니다. 다만, 추후 재판부에서 인정한 계약기간 이외의 기간동안 임차인이 거주한 비용은 별도의 손해배상 청구의 대상이 되지는 아니하나 부당이득반환청구의 대상이 되어 임차인이 권한없이 거주한 기간 만큼의 비용을 보전받으실수 있습니다.

답변 변찾사 법무팀

특약사항에 반려동물에 대한 부분이 따로 없다면 전세계약 해지 또는 강제퇴거가 불가능합니다. 하지만, 특약사항에 반려동물을 키우면 안된다는 사항이 있었음에도 키우셨다면 계약불이행으로 퇴거명령을 따르셔야 합니다. 참고하시기 바랍니다.

답변 안다솔 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(1)

매수인이 주계약을 일방적으로 파기하고 싶다면 ‘약정한 계약금 전액’을 지급해야 하고.(대판 2014다231378) 계약 시 계약금 일부만 지급했어도 전액을 지급해야 비로소 약정한 계약을 파기할 수 있습니다. 매도인은 매수인에게 계약금을 지급하라고 청구해도 되며. 계약금 지급의무 불이행을 이유로 계약금약정을 해제하고 계약에서 정한 위약금을 청구할 수도 있습니다. 좀 더 자세한 상담을 원하시면 서울가정법원 앞에 위치한 다솔 법률사무소에 상담예약 부탁드립니다.

답변 송경재 변호사님

기재하신 임대차 목적물이 상가건물이라 하더라도 이미 연체 차임이 3기에 달하여 임대차 해지 사유가 발생하였으므로, 이를 해지하고 명도소송을 진행하셔야 할 것으로 보입니다. 보증금 또한 지급이 안되었다면 당초 임대차의 이행이 이뤄지지 않았다고 볼 여지가 있고, 이 경우에도 차임 상당의 부당이득 반환 청구를 하여야할 것입니다.

답변 변찾사 법무팀

부득이하게 임대차계약 만료 후, 전세보증금을 수령하기 전에 전입신고를 하여야 한다면, 임차권등기명령을 신청하신 다음 그 결정이 나온 날 전입신고를 하기를 권합니다. 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 완료된 다음에 이사를 가는 경우에는 기존 임차목적물에 대한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다. 또한 이사 후라도 전 거주지 집에서 사용하고 있는 물품 등을 전부 옮기지 마시고 일부 물건들을 남겨 놓는 것이 좋습니다.

답변 송경재 변호사님

차임 연체로 인하여 임대차 해지의 요건은 충족하신 것으로 보입니다. 그렇다면 임차인을 상대로 명도소송 및 연체차임 상당의 부당이득을 청구하는 소송을 제기하여야 할 것이고, 보전처분 절차로서 점유이전금지가처분 신청 및 연체차임의 청구를 위한 가압류를 고려하실 수 있습니다. 가압류는 임차인의 집행 가능한 재산이 있는지 여부를 먼저 따져보아야 하나, 점유이전금지가처분 신청은 명도소송에 앞서 또는 동시에 반드시 병행하여야 불측의 손해를 방지할 수 있습니다. 프로필 기재된 연락처 등으로 연락주시면, 상세한 상담 및 대응방향을 논의하여 드리겠습니다.

답변 안다솔 변호사님

대부분의 사람들에게 전세보증금은 거의 전재산의 대부분입니다. 하지만 위의 경우처럼 임대인이 전세보증금반환을 신규임차인이 들어올 때까지 차일피일 미루며 지급하지 않는 경우가 비일비재하고, 아예 연락두절이 되는 경우도 있습니다. 이런 경우 임차인이 할 수 있는 방법으로는 임대인에게 먼저 내용증명을 보내 계약해지를 명확히 하고, 계약기간이 만료되면 보증금반환청구 소송을 진행한 이후 판결문을 가지고 강제집행을 진행하는 수 밖에 없습니다. 보증금반환청구 소송에 들어가는 소송비용은 차후 임대인에게 받을 수 있으니 법률전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직합니다. 판결 확정 후 소송비용확정신청까지 도와드리고 있습니다. 서울가정법원 앞에 위치한 다솔 법률사무소로 연락주시기 바랍니다.

답변 변찾사 법무팀

세입자가 주택 월세를 2개월 연체했을 경우, 임대인의 동의 없이 무단 전대한 경우 등에도 건물 명도를 요구할 수 있습니다. 만일 임차인이 이에 응하지 않거나, 불복하는 태도로 나온다면 명도소송을 진행하시기를 추천합니다. 그리고 임차인을 상대로 사기로 형사고소를 하는 것은 어려울 것으로 판단됩니다. 자칫 시간이 더욱 지체되면 임대인이 모든 손해를 책임지게 되는 상황이 발생할 수 있기 때문에 변찾사에서 활동중인 변호사님의 조력을 받아서 꼼꼼하게 사건을 해결해 보시기 바랍니다.

답변 변찾사 법무팀

권리금회수기회(계약) 방해사유는 아래와 같습니다. 기간: 6개월에서 종료시까지 1. 임대인(주인)이 신규임차인(제3자)이 되려는 자에게 권리금을 받으려 할때 2. 임대인(주인)이 임차인이 신규임차인(제3자)이 되려는 자에게 권리금을 받으려할 때 방해하는 경우 3. 월세를 3배 이상 올리는 경우 4. 그밖에 정당한 사유 없이 권리금 계약을 거절할 때 위의 경우는 4가지 사유에 해당되지 않는 것으로 보이며, 가령 세입자가 임대인의 권리금 방해와 관련하여 손해배상을 청구할 경우 변찾사에서 활동중인 변호사님을 선임하여 적극적으로 대처하신다면 좋은 결과가 있을 것으로 판단됩니다.

답변 변찾사 법무팀

건물의 주배관은 기본적인 설비이기 때문에 임차인의 과실 등 특별한 사유가 없다면 임대인, 즉 건물주의 책임하에 수리해야 하고, 그로 인한 누수책임 또한 임대인이 져야 합니다. 주배관 부분이 아니고 임차인이 영업상 필요하여 설치한 배관의 누수로 인한 책임은 특별한 사정이 없다면 임차인이 져야 할 것입니다.

답변 김영보 변호사님

제소 전 화해조서란 소송 전 당사자 간의 화해가 이루어졌음을 확인하기 위한 서식을 의미하는데, 즉, 민사 분쟁이 발생한 경우 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송 전 쌍방이 서로 화해하도록 하는 것을 말합니다. 따라서 '제소전 화해조서'를 받아 둔 임대인은 별도로 명도 소송을 제기할 필요 없이 곧바로 임차인을 상대로 부동산 인도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 또한 부동산 인도 강제집행과는 별개로 연체된 임료 및 계단 파손 및 원상복구 비용에 대해서는 손해배상청구소송을 진행해야 합니다.

답변 변찾사 법무팀

묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 임차인은 임대인에 대하여 언제든지 해지통보를 할 수 있고, 임대인이 그 해지통보를 받은 날부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다. 위의 경우 부동산 중개인이 임대인의 지위를 승계하였다는 입증서류가 있다면 귀하의 해지통보는 정상이라고 볼 수 있습니다. 다만 임대인의 지위 승계여부가 불투명하다면 해지통지절차에 일부 하자가 있었기 때문에 불이익을 감수하여야 할 것으로 사료됩니다.

답변 안다솔 변호사님

1. 임대인이 사망하였으면 그 상속인들이 포괄승계를 한다고 하여도 당사자의 변경이 있으므로 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 2. 임차인의 해지가 적법한 이상 새로운 임대차 계약은 임대인이 알아서 할 일이므로 중개수수료도 상속인들이 내야 합니다. 3. 또한 상속인들은 임대차 계약 존속 중에 상속으로 공동임대인이 되었기 때문에 공동임대인의 보증금 반환 채무는 불가분 채무이므로 상속인들은 임차인에 대하여 각자가 보증금 전액에 대하여 반환의무가 있습니다.(서울지법 1998.10.20. 선고 98가합32293) 4. 결론적으로 임차인은 상속인 전원에 대하여 임대차 해지 통지를 하여야 하며 임차보증금 반환청구는 상속인 중 1인에 대하여도 전액을 청구할 수 있습니다. 5. 더 자세한 상담이 필요하시면 서울가정법원 앞에 위치한 다솔 법률사무소에 상담 예약 부탁드립니다.

답변 김영보 변호사님

민법 제758조 제1항에서는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있으나, 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임 있다고 규정하고 있습니다. 윗 집의 누수로 인해 발생된 손해에 대해서 보상받을 수 있는 방법은 민사상 손해배상 청구와 하자보수 청구입니다. 귀하께서는 민법 758조와 불법행위와 일반 규정인 민법 제750조를 근거로 민사상 손해배상을 청구할 수 있으며, 이를 입증하는 방법에는 발생된 손해를 증명할 수 있는 피해상황을 찍은 사진, 영수증 등을 첨부하시면 됩니다. 추가적인 문의사항이 있을 경우 성남 야탑역에 위치한 법무법인 대현으로 내방해 주시기 바랍니다.

답변 변찾사 법무팀

다수의 소송을 진행할 때는 나홀로 소송은 다소 무리가 있다고 사료됩니다. 변찾사에서 현재 활동중인 변호사님을 선임하여 좀 더 적극적으로 대응하시는 것을 추천드립니다.

답변 안다솔 변호사님

1. 다양한 명도 소송들을 진행하다 보면, 임차인들은 권리금 상당 손해배상을 청구하는 반소를 제기하곤 합니다. 그런데 권리금 또는 권리금 상당 손해배상금을 지급해야 하는가에 대해선, 계약서 및 임대인의 대응에 따라 달라지곤 합니다. 2. 상가건물임대차보호법상 권리금 규정에 관한 최근 대법원 판례들을 참고하여 대응해야 굳이 안 줘도 되는 권리금을 주는 상황을 방지할 수 있습니다. 지금 단계에서는 담배권, 상가임대차계약 내용, 임차인의 내용증명서를 알 수 없는 관계로 구체적인 답변이 어렵습니다. 3. 다만 3번 질문으로 짐작하면, 임대인과 임차인 모두 상가건물임대차보호법상 권리금 규정에 대한 지식이 없으신 것으로 판단됩니다. 4. 내용증명에 대한 답변을 미루시고 위 문서들을 소지하신 채 서울가정법원 앞에 위치한 다솔법률사무소로 방문하셔서 구체적인 대응을 상담받으시기 바랍니다.

답변 김영보 변호사님

1. 임대인이 법원에서 채권가압류 결정문을 받으면 별도로 법원이나 임차인측 채권자에게 답을 보낼 필요는 없습니다. 2. 가압류 결정문의 의미는 만기가 되어 임차인이 나갈 때 보증금을 채권자측과 임차인 모두에게 주지 말라는 것입니다. 다만 통지가 온 사실을 임차인에게 알려주는 것은 필요합니다. 3. 또한 계약 만료 이전에 법적 분쟁이 해결이 되지 않을 경우 계약 갱신 거절 절차를 거친 후 연체된 월세 및 기타 비용을 공제하고 나머지 금액을 법원에 공탁해야 합니다. (임대인이 채권양도를 승낙하였어도 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다. (대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결)) 4. 추가적으로 궁금한 점 있으시면 법무법인 대현으로 연락주시기 바랍니다.

답변 최혜윤 변호사님

임대인이 재건축을 이유로 계약갱신을 거절하려면 임대차계약체결 당시 재건축계획을 고지하였거나, 건물의 상태가 안전사고의 우려가 있는 정도이거나, 법령에 따라 철거 또는 재건축을 하는 경우여야 합니다. 질문자님이 임대인과 계약을 체결할 당시 재건축계획을 고지받지 못하셨다면 계약 갱신을 요구할 수 있으므로 2년이 만료되는 대로 퇴거하는 합의에 응하실 필요가 없으며, 만약 합의에 응하기로 하셨다면 회수할 수 있는 권리금 상당의 보상을 받으시는 조건으로 하셔야 합니다. 임대인의 입장에서는 건물철거 및 신축을 위해 많은 준비를 할 것이므로 질문자님이 계약을 위반할 경우 큰 손해가 발생하게 되므로 위약금 조항을 넣을 필요가 있다고 보여집니다. 그러나 반대로 임대인이 불이행시에는 질문자님은 영업을 계속할 수 있고 원래 상태가 그대로 유지되는 것이므로 임대인 측의 위약금 조항은 큰 필요가 없어 보입니다. 금전적인 부분보다는 임대인이 불이행시에는 당초 보장받을 수 있었던 10년의 영업기간(잔여 8년)을 보장한다는 내용을 명시하는 것이 바람직해 보입니다.

답변 변찾사 법무팀

이런 경우 임차인이 할 수 있는 방법으로는 임대인에게 먼저 내용증명을 보내 계약해지를 명확히 하고, 계약기간이 만료되면 보증금반환청구 소송을 진행한 이후 판결문을 가지고 강제집행을 진행하는 수 밖에 없습니다. 보증금반환청구 소송에 들어가는 소송비용은 차후 임대인에게 받을 수 있으니 변찾사에서 활동중인 변호사님의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직합니다. 판결 확정 후 소송비용확정신청까지 도와드리고 있습니다.

답변 안다솔 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(1)

자신의 요구에 응하지 아니할 때는 세무조사 및 세금 추징, 검찰 수사 및 형사처벌 등의 불이익을 받을 위험이 있을 수 있다는 위구심(두려움)을 야기했다면 공갈죄에 해당할 수 있습니다. * 공갈죄 : 사람을 공갈하여 재물의 교부를 받거나, 재산상의 이익을 얻거나, 또는 제3자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 얻게 되면 10년 이하의 징역 / 천만원 이하의 벌금 (형법 350조). * 공갈미수 : 공갈이 있더라도 공갈만으로 끝나 재산상 이득을 취하지 못하면 공갈죄 미수가 됩니다. 하지만 공갈죄는 미수범도 공갈죄 미수범으로 처벌을 받고 있습니다. 더 자세한 상담을 원하시면 서울가정법원 앞에 위치한 다솔법률사무소에 상담예약해 주시기 바랍니다.

답변 안다솔 변호사님

정당한 권한이나 허용된 권한을 초과하여 다른 사람의 동의 없이 개인정보를 훼손, 멸실, 변경, 위조, 유출할 수 없습니다. 현재 대법원의 판례에 따르면 전화번호 일부만 유출했다고 하더라도 개인정보보호법위반이 인정된다고 한 만큼 개인정보를 철저하게 다뤄야 하며, 당사자의 동의 없이 이를 활용해서는 안됩니다. 만약 타인의 개인정보를 동의 없이 수집, 활용, 유출 등을 통해 피해를 입게 한 경우 개인정보의 당사자는 행위자에게 손해배상청구를 할 수 있습니다. 또한 개인정보보호법 제73조 1항(개인정보를 안전하게 지키지 못하고 분실, 도난, 변조 및 유포한 사람)에 의거 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금이 발생할 수 있습니다. 개인정보보호법 위반으로 고소를 당할 경우 혼자 진행하려 하지 말고 법률대리인(다솔법률사무소)을 선임해서 체계적으로 대비하는 게 좋은 결말이 되는 방법이 될 것입니다.

답변 안다솔 변호사님

현재 상가임대차보호법의 경우 임차인은 10년의 범위 내에서 계약갱신요구를 할 수 있습니다. (현행법 상 임차인은 10년의 대차기간은 법으로 보호 받고 습니다.) 하지만 위 조항(특약사항) 같은 경우, 임대인에게 언제든 계약해지를 할 수 있는 권한을 부여한 것과 다름 없습니다. 상가임대차보호법은 강행규정으로 임차인에게 불리한 조항은 무효입니다. 따라서 해당 조항도 상임법에 위배되는 내용임으로 효력이 없습니다. 또한 특약사항에서 시설비, 권리금을 인정하지 않는다는 항목은 임차인이 임대인에게 권리금을 주장하지 않고, 회수기회 또한 포기한다는 내용으로 볼 수 있는데 이 또한 강행규정에 반하는 내용입니다. 따라서 해당 특약을 체결하셨다고 하더라도 임차인은 일정한 요건을 갖춰 임대인에게 권리금 회수기회를 보호해 줄 것을 요구할 수 있습니다. 임차인들은 계약체결 시부터 부당하게 생각되는 내용이 있다면 묵과해서는 안됩니다. 전문가를 통해 조언을 받고 해결하셔야 합니다.

답변 변찾사 법무팀

위 내용만으로 단정하기는 어렵지만 임대인과 임차인 사이에 6월까지 집을 비워주는 것에 최소한의 합의가 이루어진 것으로 보이는 바, 가령 임차인의 사정으로 7월까지 거주를 해야 한다면 공실료는 임차인이 지급하는 것이 맞다고 보여 지며 중개수수료는 지급의무가 없는 것으로 판단됩니다. 다만 임대인측에서 임차인의 거주문제로 인해 부동산 매매와 관련한 일부 손해를 청구할 수도 있기 때문에 적절한 선에서 금액에 대한 합의를 보는 것을 추천드립니다. 임차인이 임차인의 의무를 다 했다는 전제하에 임대인은 보증금 및 장기수선충당금을 임차인에게 반환해야 하는 의무를 지게 됩니다.

답변 서인교 변호사님

결국 소송을 하는 수 밖에 없습니다. 아직 거주를 하고 있는지 등 자세한 경위를 봐야겠습니다만 주거를 옮긴 상황이라면 집을 가압류 하여 압박한 후 소송을 하는것도 좋겠지요. 희한한 임대인들이 의외로 많습니다.

답변 윤기원 변호사님

임대인은 신규 임차인과 계약 체결을 할 때 기존 임차인에게 받던 차임(월세)에서 5%를 초과하여 받을 수 있으며 시세에 맞게 조정하여 계약할 수 있습니다. 즉, 기존 임차인과의 계약이 지속된다면 위 법정 상한선을 초과할 수 없지만, 임차인이 변경되는 경우에는 새로이 그 당시의 시세에 맞게 상항 조정할 수 있습니다. 다만, 보증금 또는 차임을 과도하게 인상하여 기존 임차인과 신규 임차인의 권리금 계약이 성사되지 못하였을 경우, 3년 이내에 기존 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다. 그러므로 임대인은 임차인이 변경될 때, 월차임을 올리고 싶더라도, 약간만 올리는 것이 바람직합니다. 과도한 인상은 향후 법적 분쟁의 가능성이 있기 때문입니다.

답변 김영보 변호사님

주택임대차보호법은 2기, 상가임대차보호법은 3기로 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은 '기' 라는 개념입니다. '기'는 '개월'을 말하는 것이 아닙니다. 법이 말하는 3기란 3개월에 해당하는 월세를 의미합니다. 위의 경우 40일간 면제된 차임이 미납된 월세에 반영되었다면 명도소송 및 부동산가처분신청이 가능할 수 있습니다. 다만 3기의 월세가 미납되었다고 무조건 임대차계약이 해지되는 것도 아닙니다. 명도소송과 관련해서는 워낙 복잡 다양하게 상황이 일어나기 때문에 변호사의 조력을 받는 것을 적극 추천드립니다.

답변 김영보 변호사님

「민법」에 따르면 임대인은 권리의 하자로 임차인이 상가건물을 사용·수익할 수 없게 되거나 상가건물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 합니다. 또한 임차인은 임차상가건물에 하자가 있어 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자수선을 청구하고, 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임대차 보증금의 감액을 청구할 수 있습니다. 또한 상가건물임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 상가건물 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 위의 경우처럼 상가내 정화조로 인하여 임차인이 상가건물을 사용. 수익할 수 없다고 주장할 경우 직접적인 언쟁으로 당사자 간의 감정을 상하시게 하기보다는 법무법인 대현을 이용하시어 변호사의 중재를 받아보시는 것이 좋습니다. 법무법인 대현은 각 분야 변호사들이 함께 구성되어 있는 종합로펌입니다. 언제나 의뢰인의 상황에 맞는 해결책을 드리고자 노력하고 있습니다. 많은 분들이 상담 비용에 대한 걱정을 하시고는 하는데요. '대현'은 사건 수임 전까지 모든 상담을 무상으로 진행해 드리고 있습니다.

답변 김영보 변호사님

1. 임대차계약 해지통보를 내용증명으로 보내야 합니다. 임대인은 2개월 이상 월세미납시 임대차계약해지통보를 할 수 있습니다. 2. 내용증명을 발송한 이후에는 점유이전금지 가처분신청을 해야 합니다. 점유이전금지 가처분신청이란 부동산에 대한 인도?명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)?물적(객관적) 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다. 3. 통상 명도소송 1심은 4개월에서 8개월 정도가 소요되며 승소하는 경우 강제집행을 통해 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. 또한 명도소송은 승소 이후에 임차인에게 보증금을 반환할 때는 밀린 월세와 변호사 비용 및 원상회복 비용을 공제하고 지급할 수 있습니다. 4. 이런 일들을 당사자인 본인이 혼자 부담하기에는 생각보다 어려운 점이 많습니다. 법에는 모든 상황들이 명확하게 규정되어 있는 것이 아니기에 관련 분쟁이 발생하셨다면 곧바로 법률 전문가인 변호사와의 상담을 통해 전략적인 대응책을 마련하는 것이 현명합니다.

답변 박현우 변호사님

변경된 계약 내용으로 재계약이 된 것이 아니고 변경 내용 대한 합의도 안되는 것으로 보입니다. 일단 임대인은 4. 30. 계약만료를 주장하고 있는 상황으로 보입니다. 임대차 계약은 만료된 것으로 보입니다. 변호사의 도움을 받아 보증금반환청구소송을 진행하시기 바랍니다.

답변 김영보 변호사님

집행이 해제된 것이 확인된다면 임대인은 원칙적으로 임차인에게 보증금을 송금해 줘야 합니다. 또한 송금 후 다른 채권자들에게 보증금과 관련하여 압류및추심명령이 들어온다면 이로 인한 책임을 임대인이 질 필요는 없을 것으로 사료됩니다. 다만 집행과 관련해서는 항상 매우 조심스런 부분이 있기 때문에 필요에 따라 전문가와 상의해 보시는 것을 추천합니다.

답변 김영보 변호사님

간판에 대한 분쟁을 사전에 막기 위해 임대차계약서에 준하는 '건물관리규정'에는 '간판관리규정'이란 조항이 있습니다. 여기엔 간판의 부착위치와 치수 등이 정확히 나와 있습니다. 이런 규정을 모르고 임차인에 간판에 대한 승인을 할 경우, 또는 이런 매뉴얼 자체가 없을 경우 간판 부착이 통제되지 않습니다. (일단 한번 붙인 임차인은 간판을 더 크게 붙어주지 않는 이상 절대 떼는 것을 용납하지 않기 때문입니다.) 이런 점을 참고해 주시기 바랍니다.