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안녕하세요. 법률사무소 자산 대표변호사 김성호입니다. 주택임대차보호법 제6조의 3에 따른 임차인의 계약갱신요구권을 행사하셨는데, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하였다면 계약갱신요구권은 행사하지 못합니다. 그러나, 실거주를 이유로 제3자에게 매각한 것이 확인되면, 주택임대차보호법 상의 손해배상 청구는 불가능하지만, 민법의 불법행위에 의한 손해배상 청구는 가능합니다. 이와 관련되어 여러 건의 사건을 상담하고 진행하고 있습니다. 연락주시면 전 임대인으로부터 각종 비용 등이 포함된 적절한 금액의 손해배상을 받으실 수 있도록 조치해드리도록 하겠습니다. 소송이 아닌 방법으로도 일정 금액을 받을 수 있는 방법도 고려 가능합니다. 감사합니다.

답변 김성호 변호사님

안녕하세요 김성호 변호사입니다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제8항에 의거하여 임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 막을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인이 계약종료 이후에도 해당 주택을 점유하고 있다면 이와 관련하여 명도 소송이 가능합니다. 만기가 되기 전이라도 장래 이행을 목적으로 한 소송으로 소의 이익이 있기에 이와 관련된 가처분이나 본안 소송이 가능함을 알려드립니다. 이와 관련하여 동일한 사안으로 관련 법률 절차가 진행되고 있는 케이스가 있음을 첨언합니다. 상기 내용과 관련된 사항은 대면상담으로 진행 가능함을 알려드립니다. 감사합니다.

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안녕하세요 김성호 변호사입니다. 관련 건 메일로 확인했고, 의뢰인분과 통화를 하였습니다. 유선상 이야기한 바와 같이, 자료를 보강하여 업무를 진행하는 것이 좋을 것 같습니다. 이와 관련하여 민사조정이 4건 이상 동시에 진행되고 있음을 알려드립니다. 감사합니다.

답변 송경재 변호사님

전 소유자에게 임차인이 계약갱신 청구를 하지 않은 상태에서 소유권이전등기가 이뤄지고 질문자께서 임대차 관계를 승계하게 되었다면, 실거주 등을 이유로 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 갱신거절 기간 내에 내용증명 등을 통하여 이를 분명하게 의사표시 해두셔야 합니다. 그럼에도 불구하고 임차인이 계약 기간 만료 후 퇴거하지 않는다면 명도소송을 통하여 이를 다퉈야할 것입니다. 비용 등 기타 부분에 관하여는 방문 또는 전화로 상담 문의하여 주시기 바랍니다.

답변 김영보 변호사님

누수, 균열, 배수 불량, 침하 등의 절대적 하자와 계약으로 정한 것을 수행되지 않은 것 모두 하자로 평가됩니다. 특히 전세입자가 거주했던 주택을 신규주택으로 분양한 행위는 계약 위반행위로 볼 수 있기 때문에 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보여집니다. 부동산 관련 소송 경험이 풍부한 법무법인 대현으로 연락주시기 바랍니다.

답변 김영보 변호사님

2015년 5월 상가임대차보호법이 개정된 후 상가를 매매할 경우 기존 임차인을 정리하고 월세를 올려서 새로운 임대차 계약을 체결하는 경우에 일방적으로 임차인에게 상가를 비워 달라고 통보하는 일이 불가능해졌습니다. 임대차계약을 승계하는 경우가 아니라면, 새로 매수할 임대인이 전 임차인의 권리금 일정 부분을 보장해 주어야 할 경우도 있습니다. 상가 매매시 권리금 회수를 방해하는 상황으로 손해배상청구도 들어올 수 있는 만큼 현명하게 대처하셔야 합니다. 임차인과의 합의와 법적 절차에 대해서 법무법인 대현으로 내방하셔서 추가적인 상담을 받아 보실 것을 권합니다.

답변 변찾사 법무팀

묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 임차인은 임대인에 대하여 언제든지 해지통보를 할 수 있고, 임대인이 그 해지통보를 받은 날부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다. 위의 경우 부동산 중개인이 임대인의 지위를 승계하였다는 입증서류가 있다면 귀하의 해지통보는 정상이라고 볼 수 있습니다. 다만 임대인의 지위 승계여부가 불투명하다면 해지통지절차에 일부 하자가 있었기 때문에 불이익을 감수하여야 할 것으로 사료됩니다.

답변 변찾사 법무팀

부동산중개업법 제19조에 의하면 "중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생시킨 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 명시되어 있습니다. 또한 중개 대상물에 대한 정보를 잘못 설명해 의뢰인이 손해를 봤다면 부동산 중개업자가 손해의 절반을 책임져야 한다는 판결도 있습니다.(전주지법 민사3단독 / 김승원판사) 결론적으로 공인중개사에게 일부 책임을 물을 수 있을 것으로 판단됩니다.

답변 변찾사 법무팀

건축법령상 지하층은 독립용도가 아니므로 지하층을 (건물의) 주된 용도인 주택의 용도로 사용했다고 해서 무조건 불법용도변경은 아니라고 보여집니다. 또한 광주지법 민사 2단독 최인규 판사는 판결문에서 "주택임대차보호법의 입법취지상 보호대상 주택에 해당하는 지는 용도와 같은 건축물의 형식이 아닌 실질에 따라 판단돼야 한다"며 “임차한 부분은 설사 불법 용도변경에 의한 것이더라도 방실내 뿐 아니라 주방, 화장실까지 설치돼 주택의 실질을 갖추고 있어 보호대상이 된다"고 판시했습니다. 이런 이유로 가령 불법용도변경이 확인되어 관할구청에 지하세대 불법용도변경을 신고한다면 임대인에게 이행강제금이 부과될 수 있지만 정상적으로 임대차계약을 체결한 상태에서 월세를 보상받는 것은 현실적으로 어려울 것으로 판단됩니다.

답변 김영보 변호사님

묵시의 갱신에 관하여 주택임대차보호법 제6조에 의하면 아래와 같습니다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 개정 2009. 5. 8. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 또한 주택임대차 보호법 적용범위는 무허가, 미등기, 불법 건축물이라고 하더라도 보호를 받습니다. 결론적으로 임대인(질문자님)은 자동 연장된 임대차 계약기간(2년)이 만료되기 전 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 한 후 계약해지절차를 이행하셔야 합니다.

답변 변찾사 법무팀

기본적으로 1층 전용정원의 경우 공용부분으로 법률·사실상 전용 소유 내지 사용이 불가능합니다. 공용부분 일부 구역이나 구간을 독점해서 사용하는 경우, 공용부분 일부 구간이나 구역을 전유부분과 마찬가지로 배타적이고 독점적으로 점유·사용하는 것은 공용부분의 변경 내지 관리에 관한 사항으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 전체 구분소유자의 일정 비율 범위의 동의를 얻지 않는 이상 특정 세대가 1층 정원은 물론 공용부분 일부 구간이나 구역을 독점 사용하는 것은 원칙적으로 인정되지 않는다는 점을 유의할 필요가 있습니다. 이에 1층 공용부분은 화분을 키울 수도 실외기를 설치할 수도 없다고 판단되며 구분소유자들과의 합의를 통해서 조정해 보시기 바랍니다.

답변 김영보 변호사님

주택청약조건에 대해 궁금하신것 같습니다 주택청약조건은 국토교통부 1599-0001 번에 전화거셔서 1 번 누르시면 정확한 안내를 받으실 수 있습니다

답변 안다솔 변호사님

통상 계약파기는 급격한 시세상승으로 매도자에 의해 계약이 파기되므로 위의 경우처럼 매수자 입장에서 살펴 보겠습니다. 크게는 세가지 경우로 분류 할 수 있을 것 같습니다. 1. 가계약금(계약금의10%)만 보내고 계약파기 2. 계약금 입금(매수가의10%) 및 계약서 작성후 계약파기 3. 중도금 입금 전/후 계약파기 - 1번의 경우 가계약금 입금 후 계약서를 작성하지 않은 상태라면 계약 파기시 배액배상은 계약금액이 되는 것입니다. - 2번의 경우 배액배상은 계약금 X 2의 금원이 됩니다. - 3번의 경우 중도금을 입금하면 매수인이 이행에 착수한 것으로 보고 이경우 계약파기는 배액배상의 문제가 아니라 소송을 통해 해결하는 수 밖에 없습니다. 매수자 입장에서는 중도금을 납부하면 무조건 계약이 진행되는 것이라고 생각하시면 됩니다. 하지만 매수인과 매도인이 중도금을 주고받은 후에도 당사자간 합의를 통해 계약파기하는 것은 가능합니다. 서울가정법원 바로 앞에 위치한 다솔법률사무소는 형사법, 이혼, 부동산법 등에 있어서 전문적인 지식과 경험과노하우를 갖춘 2명의 변호사로 구성되어, 전반적이고 통합적인 법률 상담을 도와드리고 있습니다.

답변 변찾사 법무팀

은행과의 대출거래에서 채무자는 원칙적으로 채무의 변제기(대출만기일)가 도래할 때까지는 안정적으로 대출금을 계속 사용할 수 있고, 은행에 의해서 강제적으로 채무를 상환 당하지 않는데 이를 기한의 이익이라고 합니다. 그런데 ‘여신거래기본약관’에 따르면 ‘제예치금 기타 은행에 대한 채권에 대하여 ‘가압류.압류명령이나 체납처분 압류통지가 발송된 때’ 등 특정한 경우에는 은행으로부터의 독촉.통지 등이 없어도, 채무자는 은행에 대한 모든 채무의 기한의 이익을 상실’하게 되며, “채무자가 이자를 지급하여야 할 때부터 계속하여 ‘1개월간 이자납입을 지체한 때’ 또는 ‘분할상환금 또는 분할상환 원리금 지급을 2회 이상 연속하여 지체한 때’에는 은행은 기한이익이 상실된다는 사실을 반드시 채무자에게 알려주어야 하고, 은행의 통지가 있는 3일 후부터 기한의 이익을 상실하게 됩니다. 이렇게 되면 비록 만기가 남아 있다 하더라도 채무자는 대출금을 전부 상환해야 하며, 이때 통지는 구두 또는 서면의 구분 없이 동일한 효력”이 있습니다. 다만 기한의 이익을 상실한 경우라도, 은행에서 분할상환금.이자.지연배상금(연체이자)을 받는 등 정상적인 거래의 계속이 있는 때에는, 그때부터 기한의 이익은 부활됩니다. 또한 부동산강제경매는 집행법원에서 현황조사나 감정 등 여러 절차를 진행해야 하므로 경매신청일로부터 매각기일이 지정되는데만도 상당한 기간이 소요됩니다. 매각기일이 지정된다고 해서 바로 매각된다는 보장이 없으며 1, 2회 유찰될 경우로 보면 대략 1년가량도 예상해야 합니다. 구체적인 소요기일은 민사집행법에 그 기준이 있으나 사안에 따라 조금씩 차이는 있을 것입니다. 결론적으로 집행권원(판결문)을 확보한 압류권자와 충분한 협의를 거쳐 부동산 압류를 해제하시면 큰 문제가 없을 것으로 사료됩니다.

답변 박현우 변호사님

1. 임대인의 허위사실 고지로 임대차계약이 파기된 경우 손해배상청구 가능합니다. 계약금을 손해배상액의 예정으로 보아 계약금 배액을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 2. 일단 계약금을 반환받은 상황이라면 소송을 통해 계약금 상당의 배상을 청구할 수 있습니다. 3. 변호사의 도움을 받으세요. 연락주세요.