답변 변찾사 법무팀

누수관련 소송은 다양한 판례가 나오고 있습니다. 변찾사에서 활동중인 변호사 사무실에 내방하여 좀 더 자세한 상담을 받아 보시는 것을 추천드립니다.

답변 변찾사 법무팀

위 내용만으로 단정하기는 어렵지만 협박죄가 성립될 가능성이 충분합니다. 변찾사에서 활동중인 지역 변호사님 사무실에 내방하여 자세한 상담을 받아 보실 것을 추천드립니다.

답변 안다솔 변호사님

임대인의 책임 없는 사유로 발생한 피해라고 해도, 결과적으로 임차목적물에 대한 이행의 제공이 불완전했다면 채무자 위험부담의 법리와 공평의 원칙에 따라 일부 금액을 배상하라고 판단한 사례가 있습니다.(서울고법 2018나2010614 판결 참조) 손해배상청구소송과 관련하여 손해액의 구체적인 액수를 특정하는 것이 어려울 수 있습니다. 상대방의 고의 또는 과실과 원고의 손해를 입증하는 것도 매우 중요하므로 개인이 혼자 진행하기보다는 변호사와 상담하여 진행하는 것이 유리할 것으로 예상됩니다. 양재역 서울가정법원 앞에 위치한 다솔 법률사무소로 연락주시면 좀 더 자세한 상담을 해드리겠습니다.

답변 변찾사 법무팀

민법상 매도인의 하자담보책임은 매수인이 하자를 발견한 날로부터 6개월 내에 할 수 있으므로, 위의 경우 하자담보책임으로서 손해배상청구를 할 수 있는 것으로 보여집니다. 다만 금액적인 부분은 충분한 합의를 통해서 조정할 여지가 있다고 판단됩니다.

답변 변찾사 법무팀

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 임대인에게 하자보수를 요청하시고, 임대인에게 손해배상청구를 하시면 되겠습니다. 변찾사에서 활동중인 지역변호사님에게 의뢰해 주시기 바랍니다.

답변 김영보 변호사님

* 민법 제758조 (공작물등의 점유자, 소유자의 책임) ① 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다. ② 전항의 규정은 수목의 재식 또는 보존에 하자있는 경우에 준용한다. ③ 전2항의 경우에 점유자 또는 소유자는 그 손해의 원인에 대한 책임있는 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다. 누수로 인한 영업피해가 발생한 경우에는 각 날짜별로 누수 피해 사진, 동영상 등을 확보하는 것이 중요하며 가해자 측에 보수 등 구두 요청을 한 것에 대해서도 녹취를 하는 것이 좋습니다. 또한 현 피해 상황과 차후 조치에 관한 내용 등을 ‘내용증명’ 형태로 확보해 두는 것도 소송에 유리합니다. 누수 기간 동안 발생한 영업상 손해 등을 면밀하게 산정해서 손해배상청구소송을 진행한다면 승소가 예상됩니다. 성남시 야탑역에 위치한 법무법인 대현으로 연락주시면 좀 더 자세한 상담을 도와드리겠습니다.

답변 송경재 변호사님

차임 연체로 인하여 임대차 해지의 요건은 충족하신 것으로 보입니다. 그렇다면 임차인을 상대로 명도소송 및 연체차임 상당의 부당이득을 청구하는 소송을 제기하여야 할 것이고, 보전처분 절차로서 점유이전금지가처분 신청 및 연체차임의 청구를 위한 가압류를 고려하실 수 있습니다. 가압류는 임차인의 집행 가능한 재산이 있는지 여부를 먼저 따져보아야 하나, 점유이전금지가처분 신청은 명도소송에 앞서 또는 동시에 반드시 병행하여야 불측의 손해를 방지할 수 있습니다. 프로필 기재된 연락처 등으로 연락주시면, 상세한 상담 및 대응방향을 논의하여 드리겠습니다.

답변 변찾사 법무팀

실제로 누수탐지를 해보면 아파트 시공에 문제가 있을 수 있습니다. 건물의 하자는 아파트의 경우 관리사무소에 손해배상을 청구해야 합니다. 하지만 단순히 윗집의 문제로 누수가 발생해 아랫집이 피해를 보는 경우는 수리비, 보수비, 수리기간 중에 거주할 숙박비, 가전제품. 가구 등의 보관비 등의 누수 손해배상은 윗집이 아래집에 피해를 배상해야 합니다. 우선 수리를 하고 위 비용을 윗집에 청구하는 것도 하나의 방법입니다.

답변 변찾사 법무팀

건물의 주배관은 기본적인 설비이기 때문에 임차인의 과실 등 특별한 사유가 없다면 임대인, 즉 건물주의 책임하에 수리해야 하고, 그로 인한 누수책임 또한 임대인이 져야 합니다. 주배관 부분이 아니고 임차인이 영업상 필요하여 설치한 배관의 누수로 인한 책임은 특별한 사정이 없다면 임차인이 져야 할 것입니다.

답변 김영보 변호사님

민법 제758조 제1항에서는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있으나, 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임 있다고 규정하고 있습니다. 윗 집의 누수로 인해 발생된 손해에 대해서 보상받을 수 있는 방법은 민사상 손해배상 청구와 하자보수 청구입니다. 귀하께서는 민법 758조와 불법행위와 일반 규정인 민법 제750조를 근거로 민사상 손해배상을 청구할 수 있으며, 이를 입증하는 방법에는 발생된 손해를 증명할 수 있는 피해상황을 찍은 사진, 영수증 등을 첨부하시면 됩니다. 추가적인 문의사항이 있을 경우 성남 야탑역에 위치한 법무법인 대현으로 내방해 주시기 바랍니다.

답변 안다솔 변호사님

임대인을 상대로 임차 건물의 하자불수리를 사유로 임대차계약해지와 손해배상을 청구하는 소송을 제기 할 경우 임차 건물의 하자 불수리가 임차 목적물의 사용, 수익에 절대적으로 지장이 있는 경우라면 임대차계약을 해지할 수 있고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 위의 경우도 이에 해당할 것으로 판단되며 변호사의 도움 없이 혼자서 손해배상청구소송을 진행할 경우 기간이 더 소요되고 의도하지 않게 사전에 방비할 수 없는 법적 결함이 발생하여 소송의 효력을 상실할 수 있습니다. 서울가정법원(양재동) 앞에 위치한 다솔 법률사무소에 상담 예약해주시면 좀 더 자세한 상담을 해드리도록 하겠습니다.

답변 김영보 변호사님

부동산 매매에 있어 매수인(산 사람)은 부동산에 하자가 있어 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 매도인(판 사람)에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.(「민법」 제580조제1항 및 제575조제1항). 이러한 하자담보책임은 매수인이 부동산의 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 주장해야 합니다(「민법」 제582조). 다만, 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 손해배상을 청구할 수 없습니다(「민법」 제580조제1항단서). 또한, 손해배상의 대상이 되는 하자는 매매계약 당시에 존재했던 하자에 한합니다. 위의 경우 매도인에게 별도의 통지 없이 과도한 하자보수비를 요구하는 것은 다소 무리가 있어 보입니다. 소송이 진행될 경우 손해배상의 액수와 범위에 대해서 다퉈볼 여지가 충분하오니 추후 세부적인 상담이 필요할 시 법무법인 대현으로 연락주시기 바랍니다.

답변 변찾사 법무팀

결론부터 말씀드리면 건물주가 누수 수리를 해야 하며, 누수때문에 발생한 손해에 대해서도 배상해야 합니다. 상가임대차계약에 있어 임차인은 해당 계약 기간동안 약속된 차임을 성실히 납부해야 하는 의무가 있고, 임대인은 계약 기간동안 임차인이 영업을 잘 영위할 수 있도록 하자없는 건축물을 제공해야 하는 의무가 있습니다. 임차인이 차임 지급이라는 임차인의 의무를 이행했음에도 불구하고 임대인이 본인의 의무를 제대로 이행하지 않아 누수가 발생했고 이로 인해 임차인이 피해를 입었다면 물품 파손 및 수리 등의 사유로 임차인이 청구하는 직접적인 손해 상당액에 대해 임대인이 손해배상 해야 합니다. 또한 누수로 인해 영업을 하지 못해 발행하는 손해 및 그 영업을 원상복구할 때까지의 피해 등 부수되는 손해에 대해서도 임대인은 손해배상을 하여야 합니다.

답변 안다솔 변호사님

일반적으로 누수발생을 알 수 있는 천장 들뜸, 마루손상, 벽지 들뜸과 같은 현상이 발생하면 하자로 인한 손해가 인정될 수 있습니다. 민법 제758조에 따르면 손해를 입은 자는 1차적으로 하자발생의 원인인 공작물의 점유자에게, 그 점유자가 손해발생의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않은 경우 2차적으로 공작물의 소유자에게 손해를 청구할 수 있습니다. 또한 누수탐지 과정에서 아파트 시공자체에 문제가 있다고 판명되는 경우, 가령 외벽에 균열이나 콘크리트 재질의 특성으로 인해 그 틈으로 빗물이 스며든다던지 아파트 옥상에서부터 빗물이 스며든 것이라면 그 하자는 건물의 공용부분에서 기인한 것이므로 공용부분의 소유자 전원을 대표하는 아파트 관리단에 배상을 청구해야 됩니다. (하자발생시점이 시공사의 하자담보책임기간에 해당한다면 아파트 관리단이 시공사에 손해배상을 청구할 것이고 기간이 지났다면 아파트 관리단에서 장기수선충당금으로 지급합니다.) 그리고 임차주택에서 발생한 하자로 인한 손해배상인 경우에는 1차적으로 점유자인 임차인에게 손해배상을 청구해야 합니다. 그러나 그 하자가 임차인이 스스로 고칠 수 있는 사소한 것이 아니고 미리 예견해 방지할 수 없는 것이라면 책임의 주체는 공작물의 소유자인 임대인이 됩니다. 임차인은 임대인에게 하자를 즉시 알리고 수리를 요청하는 등 손해방지에 필요한 주의를 게을리 하지 않음으로써 손해배상 책임에서 벗어날 수 있습니다. 판례도 윗집의 바닥 누수로 인한 손해배상청구에 있어 윗집의 임차인이 그 사실을 안 즉시 임대인에게 알리고 수리를 청구했으며 바닥 누수문제는 임차인이 스스로 수선해서 사용할 수 있는 사소한 하자나 미리 예견하여 방지할 수 있는 하자에 해당하지 않으므로 이와 같이 손해방지에 필요한 주의의무를 다함으로써 소유자인 임대인만 손해배상책임의 주체가 된다고 본 바 있다(서울 지법 2001. 6. 27. 선고 2000나81285 판결). 더욱 자세한 상담을 원하신다면 다솔법률사무소로 문의해 주시기 바랍니다.

답변 박재성 변호사님

아파트연식, 계약내용, 계약시부터 소제기 전까지 있어왔던 과정들에 비추어 대응이 가능한 것으로 보입니다. 소가 제기된 상황이기에 법률전문가의 조력을 받아 잘 대응하시길 바랍니다.

답변 안다솔 변호사님

1. 임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조) 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 2. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용.수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능합니다. 3. 누수, 결로 등의 하자는 계약 당시에는 쉽게 확인할 수 없습니다. 간혹 잘못된 대응은 사건을 불리하게 만들 수 있게 때문에 우선 변호사의 법률자문을 충분히 받으신 후 조력을 받아 대응하실 것을 권장해 드립니다. 다솔법률사무소로 상담 예약해주세요.

답변 윤기원 변호사님

매매 계약서에 해당 이행 의무조항이 없더라도 민법 제580조~제582조에 따라 매도인이 하자 담보책임을 져야합니다. 여기서 하자 담보책임이란 매매가 완료되어 매수인에게 소유권이 이전 등기되어도 건물에 하자 책임이 발생할 때는 매도인이 책임져야 한다는 것입니다. 다시 말하면 매매계약을 체결하고 잔금을 치르고 이사를 하였는데 그 하자를 발견한 날로부터 6개월 내에는 건물을 판 사람이 보수를 해줘야 한다고 되어 있습니다. 또한 빌라를 판 사람이 악의이거나 빌라를 매수한 사람이 과실 없이 생활 중에 발견된 하자는 1년 내에 보수를 해줘야 합니다. 그런데 내부가 아닌 외부의 균열 등의 문제는 공동주택의 경우 공용부분 하자에 의하여 관리 사무실에서 하자 보수를 공개적으로 요청해야 하며 만일 입주한 빌라가 사용승인일 기준으로 10년 이내라면 건설사(시공사) 또는 보증보험사에 보수 책임을 전가할 수도 있습니다. 가령 질문자님(전 전세입자)에게 별도의 누수관련 비용청구가 들어온다면 법률전문가와 상의하시기 바랍니다.

답변 안다솔 변호사님

1. 하자보수 보증금은 하자담보 책임 기간을 기준으로 준공 이후 1년부터 10년까지 각각의 품목에 따라 사업주체가 보수 의무를 이행하지 않는 경우를 대비해 예치해 놓는 금액입니다. 일반적으로 대지 가격을 제외한 총 공사비의 3%에 해당하는 현금이나 서울보증보험(또는 건설공제조합ㆍ대한주택보증사)의 보증서를 예치합니다. 2. 위의 경우 우선 공동주택 관리법상 입주자대표회의가 정상적으로 구성되었는지 살펴볼 필요가 있습니다. 3. 또한 각 동에서 하자보수비용을 해결하기로 결정한 의결내용이 절차상의 하자가 없었는지도 확인해야 합니다. (시행령 제14조 입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등) 4. 다솔법률사무소는 오랫동안 건물분쟁과 관련하여 자문하고 관련 소송을 수행하여 다양한 법률 문제를 해결하였습니다. 위의 경우도 다솔법률사무소 대표변호사 안다솔 변호사와 함께 법률상담을 진행하시기를 바랍니다. 의뢰인 입장에서 최선을 다하여 의뢰인의 권리를 찾아드리겠습니다.

답변 윤기원 변호사님

1. 임대차계약이 종료되는 경우에 실질적으로 누가 어떤 의무를 부담하는지는 조금 복잡합니다. 원칙적으로 임대차 계약이 종료되면 임차인은 원상회복의무를 부담하기 때문에 임대목적물인 원룸과 부속된 가구, 전자제품 등이 훼손된 부분이 있다면 수리를 하고 나가시거나 수리비를 보증금에서 공제하게 됩니다. 2. 다만 위의 경우 다툼의 여지가 있습니다. 실질적으로 어떠한 일로 임대차 목적물(에어컨)이 완전히 훼손되었는지 알 수 없으므로 과실여부에 대한 부분을 임대인과 다시 논의해 보시기 바랍니다. 위 사항만으로는 과실책음을 알 수 없기 때문입니다.

채택된 답변 박재성 변호사님

대부분의 누수는 바로 소송을 제기 할 것이 아니라 윗집, 아랫집이 합의해 누수의 원인을 파악해 해결하는 것이 가장 바람직합니다. 하지만 누수가 발생한 경우 날짜와 시간을 기록해서 누수된 부분을 사진이나 동영상을 찍어 보관할 필요성이 있습니다. 추후에 분쟁이 확대 될 경우를 대비하여 증거를 수집하기 위함입니다. 누수의 경우 감정 싸움 때문에 소송을 제기하기도 하지만 판결을 통해 누수로 인한 손해를 인정받는다 하더라도 금액이 생각보다 작을 수 있기 때문에 소송이 적절하지 않은 경우가 많습니다. 누수의 원인을 파악하기 위한 감정 절차비용, 변호사선임비용 등을 고려하면 대부분의 누수는 바로 소송을 제기할 것이 아니라 당사자가 합의해서 누수의 원인을 파악하여 합리적으로 해결하는 것이 가장 바람직합니다.