답변 안다솔 변호사님

주택임대차 계약에서 묵시적 갱신이란 임대차계약 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자와 집주인 둘 다 계약종료나 변경의 의사를 밝히지 않을 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 의미합니다. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. '개정 2009.5.8.' ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 또한 묵시적 갱신계약은 세입자한테 유리합니다. 왜냐하면 먼저, 동일한 조건으로 연장되기 때문입니다. 전세가격이 상승하는 시기에 묵시적 갱신을 하게 되면 최대 4년간 같은 조건으로 거주할 수 있게 되는 것입니다. 두 번째로는 묵시적 갱신 기간 중에는 3개월 전에만 통보하면 세입자 마음대로 계약을 종료할 수 있습니다. 보통 임대차 계약 중도 해약 시에 집주인이 한 달치 월세를 요구하거나 다음 세입자를 구하기 위한 중개수수료를 요구하는데, 묵시적 갱신 기간 중에는 3개월 전에만 통보하면 부담하지 않게 됩니다. 다만 2기의 차임액(2개월치 월세)을 연체할 시 임대인이 계약 해지를 요구할 수 있으며, 묵시적 갱신 또한 효력을 잃습니다.

답변 변찾사 법무팀

일반적으로 시간이 흐름에 따라 마모되고 손상되는 부분에 대해서는 세입자가 책임을 질 필요가 없습니다. 하지만 계약서를 작성할 때 '벽에 못을 박지 말 것', '벽, 바닥에 낙서나 흠집 등 문제가 발생할 경우 원상복구한다'라는 내용이 들어가 있다면 의무가 발생하게 됩니다. 따라서 전세 계약을 할 때 집주인과 세입자 사이의 이런 기준을 명확하게 정하는 것이 좋습니다. 주택관리공단에서 발표한 임대주택 수선비 부담 및 원상회복 기준을 살펴보면 핀이나 압정과 같은 작은 구멍이나 누수 등의 중대한 하자로 인한 벽지 오염 등에 대해서 세입자의 귀착 사유가 없을 경우 집주인이 비용을 부담하는 것으로 규정하고 있습니다. 결국 전세 원상복구 기준은 세입자의 책임이 있느냐 없으냐에 따라 달라질 수 있는 것입니다. 만약 세입자가 집안에서 오랫동안 흡연을 하며 벽지에 변색이 발생되었을 경우 물건을 떨어뜨리거나 옮기면서 바닥에 흠집이 발생한 경우와 같이 일반적 상식을 벗어난 행위는 면제받을 수 없으니 참고하시기 바랍니다.

답변 변찾사 법무팀

1. 전세계약에 따른 임차인의 의무는 모두 이행되었음에도 임대인의 수선의무가 있는 수리비용을 임차인이 책임지지 않는다는 사유로 전세금 일부의 반환을 거부하는 행위는 민법 제626조를 위배하는 불법행위입니다. 2. 가령 전세금 일부반환이 계속 이행되지 않을 경우에는 부득이 전세금반환소송을 제기하여야 합니다. 3. 소송이 제기될 경우 그에 따른 소송촉진 등에 대한 특례법상의 연 12%의 보증금에 대한 지연이자는 물론 소송비용 역시 모두 청구가 가능합니다.

답변 변찾사 법무팀

"소액사건심판법"에 따르면 소액사건은 3천만원을 넘지 않는 금액에 대한 청구사건에 관하여 일반소송절차보다 간이, 신속하게 처리하기 위한 특별규정을 두고 있습니다. (소액재판) 일반 소송절차는 소장을 받은 피고가 30일 이내에 답변서를 제출하게 하고, 이에 대한 원고의 준비서면이 제출되는 등 서면공방이 오가다가 변론기일을 잡지만 소액심판은 이를 생략하고 바로 변론기일을 잡을 수 있으며, 이 경우 변론기일은 1회만으로 심리를 마치는 것을 원칙으로 합니다. 소액사건은 간편하고 신속한 소액재판절차를 이용하는 것이 여러모로 좋습니다.

답변 변찾사 법무팀

개인회생 신청 전 전세금 담보대출 명목으로 받은 대출금을 일반채권으로 기재하여 변제계획인가결정이 난 경우입니다. 임대인의 허가절차 없이 전세금 담보대출을 받고 임대차계약이 종료된 후 임대인에게 임대보증금 전액을 받환 받았다면 문제가 될 소지가 충분합니다. 임대인(집주인)과 충분한 협의를 거처 합의를 도출해 보시기 바랍니다.

답변 안다솔 변호사님

두개의 계약서가 작성되었다면 우선 작성된 계약서를 검토해야 할 것 같습니다. 또한 보증보험측에서 이행청구를 거절하는 사유에 대해서도 좀 더 면밀한 검토가 필요합니다. 자세한 상담은 계약서를 지참하시고 다솔법률사무소로 방문 예약해주시면 정확한 상담을 해 드리도록 하겠습니다.

답변 안다솔 변호사님

1. 우선 정확한 계약 내용을 기반으로 작성한 내용증명을 보내야 합니다. 임대차계약 사실과 기간 만료 등 계약 종료에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 정확히 포함해 내용증명을 보내는 것은 이후의 절차에 매우 중요합니다. 2. 보증금을 반환받기 전 이사를 해야 한다면 임차권 등기를 완료해 우선변제권을 유지하는 것이 도움이 됩니다. 또한 필요에 따라 가압류, 등 보전처분 전세금 반환 청구 소송 등의 절차를 진행할 필요가 있다. 3. 임대인이 계약 종료로 인한 전세금 반환을 미루거나 거부하는 것은 위법 행위지만 임차인 측에서 원만한 해결을 위해 기다리는 경우가 많습니다. 임대인의 말만 믿고 무작정 기다린다면 우선변제권의 적절한 행사 시기를 놓치는 등 손해가 발생할 가능성이 매우 높습니다. 4. 그렇기에 법적인 효력을 가진 증거자료 확보와 관련 소송을 준비할 때 보다 잘 해결하기 위하여 변호사의 도움을 받는 것을 추천합니다.

답변 변찾사 법무팀

1. 남아 있는 잔액에 대해서 소액심판절차를 이용해 보는 것도 방법 중 하나입니다. 2. 주택임대차보호법에 따라 본 사안에서는 액수에 무관하게(3000만원 이하) 해당 절차를 진행할 수 있습니다. 3. 위 제도는 단 한번의 재판을 원칙으로 하고 있기 때문에 지금까지 입금받은 전세금 통장내역을 포함하여 제출할 수 있는 모든 자료(통화내역, 카톡.문자 내역 등)를 한번에 제출하는 것이 유리합니다.

답변 김영보 변호사님

임대차계약은 그 내용이나 형식, 방법 등과는 관계없이 당사자간의 의사의 합치에 따라 자유롭게 체결 할 수 있는 것이 원칙이고, 그 내용이 적법하고 사회적으로 타당성이 있어 실현가능성이 있는 것이라면 그 계약기간동안 스스로 약정 · 체결한 계약내용에 따라 이행하여야 할 구속을 받게 되는 것입니다. 체결한 임대차계약서의 내용을 확인을 하여 구체적인 답변을 드려야 하는데 통상적인 임대차계약서를 보면 "임대인이 계약해지를 요구를 할 경우 계약금액의 배상액을 임차인에게 지불할 것" 이라고 명시가 되어 있을 것이고 이에 따라 질문자님께서는 임대인을 상대로 배상액을 요구할 수 있습니다. 가령 임대인측에서 지급을 거부할 경우 변호사의 도움을 받아 해결하시는 것을 추천드립니다.

답변 박현우 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(1)

무작정 기다리기 보다는 보증금반환청구소송을 진행하여야 할 것으로 보입니다. 판결 확정 후 압류 등 강제집행이 가능합니다. 변호사 보수 일부 등 소송비용청구도 가능합니다. 변호사의 도움을 받으세요.

답변 박현우 변호사님

빌려준 돈에 대해서 대여금반환청구 소송 진행이 가능합니다. 대여 사실과 대여금액을 증거로 입증하여야 합니다. 차용증이 없다면 문자 대화, 녹음, 증언 등이 증거가 됩니다. 변호사의 도움을 받으세요.

답변 안다솔 변호사님

* 경매개시 전에 채무자가 사망한 경우 1) 강제경매 경매개시 전에 채무자가 사망하였다면 채권자는 승계집행문을 부여받고, 집행문 및 증명서 등본의 송달증명을 첨부하여 경매신청을 하면 됩니다. 혹시 사망 사실을 몰라 사망자인 채무자에게 경매개시결정이 송달된 것은 무효입니다. 2) 임의경매 근저당권설정등기 후 경매신청 전에 채무자, 소유자가 사망한 경우는 그 상속인을 채무자 소유자로 표시하고 상속등기를 대위하여 진행 후 그 상속인을 소유자로 표시하여 경매신청을 진행하면 됩니다. 만약 이미 채무자, 소유자가 사망하였어도 경매신청인이 위 사실을 알지 못하고 원래 채무자, 소유자인 사람을 상대로 경매신청을 한 경우 이에 의하여 법원이 경매개시결정을 하더라도 무효가 아니며 후에 경정결정으로 표시를 정정할 수 있습니다. * 경매개시 후에 채무자가 사망한 경우 1) 강제경매 강제집행을 개시한 이후 채무자가 사망한 경우, 상속재산에 대하여 강제집행을 계속하기 떄문에 승계집행문이 필요없습니다. 다만 채무자에게 알려야하는 행위를 진행하여야 할 경우, 상속인을 위하여 채권자(경매신청인)가 신청을 통해 특별대리인을 선임하여야 합니다. 2) 임의경매 강제집행을 개시한 이후 채무자 또는 소유자가 사망하여도 매각절차는 계속 진행 됩니다. 결국 매각절차는 계속 진행되어 매각허가결정까지 나도 위법한 것은 아닙니다. 상속인이 수계신청이 있는 경우라도 집행법원이 이를 채무자 또는 소유자에게 통지할 필요가 없습니다. 이와 같이 경매 절차에서 채무자가 사망하였다면, 그 효과는 경매절차가 강제경매절차인지 아니면 담보권실행을 위한 경매절차인지, 채무자가 사망한 시점이 경매개시(압류) 전인지, 후인지 여부에 따라 달라지는 바, 이에 따른 구체적인 법률관계를 파악하고 대응하기 위해서는 변호사와의 상담이 필수적입니다.

채택된 답변 박재성 변호사님

질문의 요지를 파악해 보면 위 사건의 경우 상속재산분할심판과 유류분반환청구소송을 검토해 볼수 있을 것 같습니다. 실제 분쟁사례를 살펴보면 상속관계가 매우 복잡하게 얽혀 있어서 어떤 소송을 해야 의뢰인에게 가장 유리한 결과를 도출할 수 있는지 고민되는 경우가 많습니다. 두 소송은 관할, 기여분병합가능여부 등에 있어서 차이가 있습니다. 어떤 사안의 경우는 상속재산분할심판만 하는 것이 유리하고, 어떤 사건은 유류분반환청구소송을 선택하는 것이 유리한 경우가 있으며 어떤 경우는 모두 진행해야 하는 경우도 있습니다(참고로 유류분반환청구의 경우는 서울중앙지방법원에서 헌법재판소에 위헌법률심판제청을 해 놓은 상태입니다). 다만 유류분반환청구소송은 소멸시효의 제한을 받는다는 점을 유의하셔야 합니다. 상속관계에 관한 분쟁은 간단한 문제가 아닐 수 있기에 위에서 살핀 바와 같이 어떤 소송 유형을 선택할지 전문가와 대면 상담을 거친 후 결정하시면 될 것 같습니다.