답변 김성호 변호사님

안녕하세요 김성호 변호사입니다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제8항에 의거하여 임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 막을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인이 계약종료 이후에도 해당 주택을 점유하고 있다면 이와 관련하여 명도 소송이 가능합니다. 만기가 되기 전이라도 장래 이행을 목적으로 한 소송으로 소의 이익이 있기에 이와 관련된 가처분이나 본안 소송이 가능함을 알려드립니다. 이와 관련하여 동일한 사안으로 관련 법률 절차가 진행되고 있는 케이스가 있음을 첨언합니다. 상기 내용과 관련된 사항은 대면상담으로 진행 가능함을 알려드립니다. 감사합니다.

답변 송경재 변호사님

전 소유자에게 임차인이 계약갱신 청구를 하지 않은 상태에서 소유권이전등기가 이뤄지고 질문자께서 임대차 관계를 승계하게 되었다면, 실거주 등을 이유로 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 갱신거절 기간 내에 내용증명 등을 통하여 이를 분명하게 의사표시 해두셔야 합니다. 그럼에도 불구하고 임차인이 계약 기간 만료 후 퇴거하지 않는다면 명도소송을 통하여 이를 다퉈야할 것입니다. 비용 등 기타 부분에 관하여는 방문 또는 전화로 상담 문의하여 주시기 바랍니다.

답변 정우상 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(1)

1. 네 가능합니다. 2. 주어진 사실관계만으로는 판단하기 어려우나, 귀하에게 임대차 계약 해지 권한이 있음에도 이러한 권리를 행사하지 아니하고 2021. 3.까지 임차인의 거주를 허용했다하여 2기의 차임 연체를 이유로한 임대차 계약 해지 권한 자체를 포기했다고 보기는 어려워 보입니다. 다만, 구체적 사실관계에 따라 해석의 여지가 다를 수 있으므로 인근 변호사사무소에 방문하시어 상담받아보실것을 권해드립니다. 3. 명도소송에서 승소하실경우 소송비용은 청구하실 수 있습니다. 다만, 추후 재판부에서 인정한 계약기간 이외의 기간동안 임차인이 거주한 비용은 별도의 손해배상 청구의 대상이 되지는 아니하나 부당이득반환청구의 대상이 되어 임차인이 권한없이 거주한 기간 만큼의 비용을 보전받으실수 있습니다.

답변 김영보 변호사님

명도소송시 변호사 선임비용은 대략 400만원 정도입니다. 또한 승소시 상대방에게 청구할 수 있는 변호사비용(소장접수 인지대, 소장 송달비용, 변호사 선임비용, 증인여비, 강제집행 비용 등)은 변호사보수의 소송비용산입에 관한 규칙에 의거하여 청구할 수 있습니다. 마지막으로 승소시 민사소송법 제 89조에 의해 패소한 측에서 미납금을 포함하여 소송비용을 부담하는 것이 원칙이기 때문에 정당한 부동산에 대한 권리를 가지고 있음에도 불구하고 제대로 된 사용수익을 하지 못해 손해가 커지고 있는 상황이라면 변호사의 조력을 받아 신속한 건물명도를 진행하시기 바랍니다.

답변 변찾사 법무팀

세입자가 주택 월세를 2개월 연체했을 경우, 임대인의 동의 없이 무단 전대한 경우 등에도 건물 명도를 요구할 수 있습니다. 만일 임차인이 이에 응하지 않거나, 불복하는 태도로 나온다면 명도소송을 진행하시기를 추천합니다. 그리고 임차인을 상대로 사기로 형사고소를 하는 것은 어려울 것으로 판단됩니다. 자칫 시간이 더욱 지체되면 임대인이 모든 손해를 책임지게 되는 상황이 발생할 수 있기 때문에 변찾사에서 활동중인 변호사님의 조력을 받아서 꼼꼼하게 사건을 해결해 보시기 바랍니다.

답변 김영보 변호사님

제소 전 화해조서란 소송 전 당사자 간의 화해가 이루어졌음을 확인하기 위한 서식을 의미하는데, 즉, 민사 분쟁이 발생한 경우 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송 전 쌍방이 서로 화해하도록 하는 것을 말합니다. 따라서 '제소전 화해조서'를 받아 둔 임대인은 별도로 명도 소송을 제기할 필요 없이 곧바로 임차인을 상대로 부동산 인도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 또한 부동산 인도 강제집행과는 별개로 연체된 임료 및 계단 파손 및 원상복구 비용에 대해서는 손해배상청구소송을 진행해야 합니다.

답변 변찾사 법무팀

다수의 소송을 진행할 때는 나홀로 소송은 다소 무리가 있다고 사료됩니다. 변찾사에서 현재 활동중인 변호사님을 선임하여 좀 더 적극적으로 대응하시는 것을 추천드립니다.

답변 김영보 변호사님

주택임대차보호법은 2기, 상가임대차보호법은 3기로 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 것은 '기' 라는 개념입니다. '기'는 '개월'을 말하는 것이 아닙니다. 법이 말하는 3기란 3개월에 해당하는 월세를 의미합니다. 위의 경우 40일간 면제된 차임이 미납된 월세에 반영되었다면 명도소송 및 부동산가처분신청이 가능할 수 있습니다. 다만 3기의 월세가 미납되었다고 무조건 임대차계약이 해지되는 것도 아닙니다. 명도소송과 관련해서는 워낙 복잡 다양하게 상황이 일어나기 때문에 변호사의 조력을 받는 것을 적극 추천드립니다.

답변 김영보 변호사님

1. 임대차계약 해지통보를 내용증명으로 보내야 합니다. 임대인은 2개월 이상 월세미납시 임대차계약해지통보를 할 수 있습니다. 2. 내용증명을 발송한 이후에는 점유이전금지 가처분신청을 해야 합니다. 점유이전금지 가처분신청이란 부동산에 대한 인도?명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)?물적(객관적) 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다. 3. 통상 명도소송 1심은 4개월에서 8개월 정도가 소요되며 승소하는 경우 강제집행을 통해 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. 또한 명도소송은 승소 이후에 임차인에게 보증금을 반환할 때는 밀린 월세와 변호사 비용 및 원상회복 비용을 공제하고 지급할 수 있습니다. 4. 이런 일들을 당사자인 본인이 혼자 부담하기에는 생각보다 어려운 점이 많습니다. 법에는 모든 상황들이 명확하게 규정되어 있는 것이 아니기에 관련 분쟁이 발생하셨다면 곧바로 법률 전문가인 변호사와의 상담을 통해 전략적인 대응책을 마련하는 것이 현명합니다.