답변 김성호 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(1)

안녕하세요 김성호 변호사입니다. 관련 건 메일로 확인했고, 의뢰인분과 통화를 하였습니다. 유선상 이야기한 바와 같이, 자료를 보강하여 업무를 진행하는 것이 좋을 것 같습니다. 이와 관련하여 민사조정이 4건 이상 동시에 진행되고 있음을 알려드립니다. 감사합니다.

답변 송경재 변호사님

묵시적 갱신이 되었다 하더라도 임차인은 계약을 해지할 수 있고 이는 임대인에게 도달한 후 3개월이 지나면 효력을 발하므로, 임대인으로서는 1월 8일에 보증금 반환을 해줄 의무가 있습니다. 다만 임차인인 귀하께서도 목적물 원상회복 및 인도의무를 가지게 되며 상호 동시이행 관계에 있으므로 쟁점은 원상회복의 범위(당초 임대차 개시할 때의 시설 상태 등) 및 연체차임 공제 정도가 될 것으로 보입니다. 다만 위 연체차임 등을 공제하더라도 보증금의 액수가 남아있는 이상 임대인은 이를 지급하여야 하므로, 우선 임대차보증금 전체의 반환을 구하는 소를 제기하고 해당 소송 계속 중에 임대인의 항변이 얼마나 인정되는지를 보아야 할 것입니다. 방문 또는 전화 등으로 상담 요청하시면 상세하게 도와드리도록 하겠습니다.

답변 김영보 변호사님

법원에서 송달받은 보정명령등본을 지참한 후 성남시 야탑역에 위치한 법무법인 대현으로 내방하여 주시기 바랍니다. 자세한 상담 및 솔루션을 제공해 드리겠습니다. 방문 전 상담 예약부탁드립니다.

답변 송경재 변호사님

서둘러 임대차보증금반환소송에 나아가셔야 할 것으로 보입니다. 임대인이 연락이 되지 않는 사정 등으로 보아 자력이 없는 상황일 가능성이 높으므로 가압류 등 보전처분에도 신경을 쓰셔야 합니다. 한편 주민등록을 이전하신다면 그전에 임차권등기명령신청 등으로 대항력을 유지해놓으셔야 합니다. 대출 연체로 인한 불이익은 은행 쪽과 협의 또는 다른 변제방법을 찾아보셔야 할 것입니다.

답변 안다솔 변호사님

대부분의 사람들에게 전세보증금은 거의 전재산의 대부분입니다. 하지만 위의 경우처럼 임대인이 전세보증금반환을 신규임차인이 들어올 때까지 차일피일 미루며 지급하지 않는 경우가 비일비재하고, 아예 연락두절이 되는 경우도 있습니다. 이런 경우 임차인이 할 수 있는 방법으로는 임대인에게 먼저 내용증명을 보내 계약해지를 명확히 하고, 계약기간이 만료되면 보증금반환청구 소송을 진행한 이후 판결문을 가지고 강제집행을 진행하는 수 밖에 없습니다. 보증금반환청구 소송에 들어가는 소송비용은 차후 임대인에게 받을 수 있으니 법률전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직합니다. 판결 확정 후 소송비용확정신청까지 도와드리고 있습니다. 서울가정법원 앞에 위치한 다솔 법률사무소로 연락주시기 바랍니다.

답변 안다솔 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(1)

현재 새로운 곳에 이사를 하여 전입신고까지 마친 상황이라면 법적인 절차를 통해서 하루빨리 집행권원을 확보하는 것이 중요합니다. 우선 지급명령을 신청하여 임대인의 이의신청이 없다면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능합니다. 가령 이의신청을 할 경우 전세금 반환소송으로 이행이 됩니다. 또한 전세금 반환청구소송은 15%의 지연이자가 가산이 되기 때문에 집주인에게 큰 압박이 되며 변호사선임비용까지 청구가 가능합니다. 최대한 빠른 시간 내에 변호사를 선임하여 대응하시기 바랍니다.

답변 변찾사 법무팀

임대인과 임차인은 임대차 기간을 1년, 2년, 5년 등 협의해서 자율적으로 결정할 수 있습니다. 그리고 특별한 사정이 없으면 양 당사자의 합의는 원칙적으로 유효합니다. 하지만 양 당사자간 1년의 임대차 계약 후 갱신을 할 수 없다고 약정을 했어도 또는 재계약 연장이라는 특약을 넣었더라도 그 내용이 임차인에게 불리한 내용이라면 '상가건물 임대차보호법'에 따라 효력이 없습니다. 그러므로 특별한 경우가 아니라면 영업기간을 1년으로 하는 임대차계약서를 작성했음에도 불구하고 임차인은 상가 임대차법의 계약 갱신 요구권을 행사함으로써 최초 임대차 기간을 포함하여 10년간 영업을 할 수 있으며 계약 연장이라는 이유로 6개월만에 임대인이 5%의 월세를 올리는 것은 부당하다고 할 것입니다.

답변 김영보 변호사님

제소 전 화해조서란 소송 전 당사자 간의 화해가 이루어졌음을 확인하기 위한 서식을 의미하는데, 즉, 민사 분쟁이 발생한 경우 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송 전 쌍방이 서로 화해하도록 하는 것을 말합니다. 따라서 '제소전 화해조서'를 받아 둔 임대인은 별도로 명도 소송을 제기할 필요 없이 곧바로 임차인을 상대로 부동산 인도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 또한 부동산 인도 강제집행과는 별개로 연체된 임료 및 계단 파손 및 원상복구 비용에 대해서는 손해배상청구소송을 진행해야 합니다.

답변 변찾사 법무팀

묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 임차인은 임대인에 대하여 언제든지 해지통보를 할 수 있고, 임대인이 그 해지통보를 받은 날부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다. 위의 경우 부동산 중개인이 임대인의 지위를 승계하였다는 입증서류가 있다면 귀하의 해지통보는 정상이라고 볼 수 있습니다. 다만 임대인의 지위 승계여부가 불투명하다면 해지통지절차에 일부 하자가 있었기 때문에 불이익을 감수하여야 할 것으로 사료됩니다.

답변 안다솔 변호사님

1. 임대인이 사망하였으면 그 상속인들이 포괄승계를 한다고 하여도 당사자의 변경이 있으므로 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 2. 임차인의 해지가 적법한 이상 새로운 임대차 계약은 임대인이 알아서 할 일이므로 중개수수료도 상속인들이 내야 합니다. 3. 또한 상속인들은 임대차 계약 존속 중에 상속으로 공동임대인이 되었기 때문에 공동임대인의 보증금 반환 채무는 불가분 채무이므로 상속인들은 임차인에 대하여 각자가 보증금 전액에 대하여 반환의무가 있습니다.(서울지법 1998.10.20. 선고 98가합32293) 4. 결론적으로 임차인은 상속인 전원에 대하여 임대차 해지 통지를 하여야 하며 임차보증금 반환청구는 상속인 중 1인에 대하여도 전액을 청구할 수 있습니다. 5. 더 자세한 상담이 필요하시면 서울가정법원 앞에 위치한 다솔 법률사무소에 상담 예약 부탁드립니다.

답변 안다솔 변호사님

임대인을 상대로 임차 건물의 하자불수리를 사유로 임대차계약해지와 손해배상을 청구하는 소송을 제기 할 경우 임차 건물의 하자 불수리가 임차 목적물의 사용, 수익에 절대적으로 지장이 있는 경우라면 임대차계약을 해지할 수 있고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 위의 경우도 이에 해당할 것으로 판단되며 변호사의 도움 없이 혼자서 손해배상청구소송을 진행할 경우 기간이 더 소요되고 의도하지 않게 사전에 방비할 수 없는 법적 결함이 발생하여 소송의 효력을 상실할 수 있습니다. 서울가정법원(양재동) 앞에 위치한 다솔 법률사무소에 상담 예약해주시면 좀 더 자세한 상담을 해드리도록 하겠습니다.

답변 변찾사 법무팀

민법 제623조에 세입자가 부담할 수 없는 대수선의 경우 임대인이 수선의무를 부담합니다. 판례에서도 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용수익할 수 없을 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담하게 되어 있습니다. 예를 들면 주요부분의 대수선, 누수, 보일러 교체, 배관 복구, 전기시설, 창문 파손 수리 등 기본 시설물의 교체 등이 이에 해당합니다. 참고하시기 바랍니다.

답변 변찾사 법무팀

1. 상가건물 임대차보호법은 “제3조(대항력 등) 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다” 라고 규정하고 있습니다. 따라서 임차건물이 매매된 경우, 매수인이 임대인의 지위를 포괄적으로 승계합니다. 2. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있을 것입니다. 3. 또한 상가건물임대차보호법 임대료 5% 인상 상한의 의미는 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.(상가건물임대차보호법 시행령 제4조) 것을 의미합니다. 4. 그리고 5%를 인상하는 것의 적용시점은 마지막으로 임대료를 인상한 후 1년이 지난 시점입니다. (처음 임대차계약 시점부터 1년이 지나거나, 마지막으로 인상을 한 시점부터 1년이 지난 다음 5%를 인상할 수 있다는 뜻입니다.) 5. 이와 관련하여 추가로 질문하실 내용이 있으시면 서울시 상가임대차 상담센터(T: 02-2133-1211)로 문의하시기 바랍니다.

답변 안다솔 변호사님

1. 보증금반환소송의 요건을 명확히 입증해야 빠른 판결을 받고 강제집행(재산 압류)을 할 수 있습니다. 2. 또한 이사를 가게 되면 지연손해금 청구도 가능합니다. 3. 서울가정법원 앞에 위치한 다솔법률사무소에서 판결 확정 후 소송비용확정신청(소송비용 청구)까지 완벽하게 마무리 해드리도록 하겠습니다. 상담예약해 주시기 바랍니다.

답변 윤기원 변호사님

묵시적 갱신이란 임대차계약서에 명시된 계약의 만료시 까지 임대인, 임차인 어느 쪽에서도 갱신거절의 의사표명 없이 계약기간을 넘겨 그 기간이 자동 연장되는 것을 말합니다. (임대인은 임대차만료 6개월~1개월전 임차인에게 갱신거절의사를 표명해야 합니다.) 하지만 계약 만료 15일 전이라도 매매 전까지만 거주하라고 이야기 한 점은 갱신거절의사표시라고 볼 수 있습니다. 위의 경우 지금이라도 임차인과 상의하여 기간을 특정(매매 계약 체결시점)한 임대차계약서를 작성하는 것이 바람직합니다.

답변 김영보 변호사님

1. 임대인이 법원에서 채권가압류 결정문을 받으면 별도로 법원이나 임차인측 채권자에게 답을 보낼 필요는 없습니다. 2. 가압류 결정문의 의미는 만기가 되어 임차인이 나갈 때 보증금을 채권자측과 임차인 모두에게 주지 말라는 것입니다. 다만 통지가 온 사실을 임차인에게 알려주는 것은 필요합니다. 3. 또한 계약 만료 이전에 법적 분쟁이 해결이 되지 않을 경우 계약 갱신 거절 절차를 거친 후 연체된 월세 및 기타 비용을 공제하고 나머지 금액을 법원에 공탁해야 합니다. (임대인이 채권양도를 승낙하였어도 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다. (대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결)) 4. 추가적으로 궁금한 점 있으시면 법무법인 대현으로 연락주시기 바랍니다.

답변 안다솔 변호사님

현재 상가임대차보호법의 경우 임차인은 10년의 범위 내에서 계약갱신요구를 할 수 있습니다. (현행법 상 임차인은 10년의 대차기간은 법으로 보호 받고 습니다.) 하지만 위 조항(특약사항) 같은 경우, 임대인에게 언제든 계약해지를 할 수 있는 권한을 부여한 것과 다름 없습니다. 상가임대차보호법은 강행규정으로 임차인에게 불리한 조항은 무효입니다. 따라서 해당 조항도 상임법에 위배되는 내용임으로 효력이 없습니다. 또한 특약사항에서 시설비, 권리금을 인정하지 않는다는 항목은 임차인이 임대인에게 권리금을 주장하지 않고, 회수기회 또한 포기한다는 내용으로 볼 수 있는데 이 또한 강행규정에 반하는 내용입니다. 따라서 해당 특약을 체결하셨다고 하더라도 임차인은 일정한 요건을 갖춰 임대인에게 권리금 회수기회를 보호해 줄 것을 요구할 수 있습니다. 임차인들은 계약체결 시부터 부당하게 생각되는 내용이 있다면 묵과해서는 안됩니다. 전문가를 통해 조언을 받고 해결하셔야 합니다.

답변 안다솔 변호사님

두개의 계약서가 작성되었다면 우선 작성된 계약서를 검토해야 할 것 같습니다. 또한 보증보험측에서 이행청구를 거절하는 사유에 대해서도 좀 더 면밀한 검토가 필요합니다. 자세한 상담은 계약서를 지참하시고 다솔법률사무소로 방문 예약해주시면 정확한 상담을 해 드리도록 하겠습니다.

답변 변찾사 법무팀

위 내용만으로 단정하기는 어렵지만 임대인과 임차인 사이에 6월까지 집을 비워주는 것에 최소한의 합의가 이루어진 것으로 보이는 바, 가령 임차인의 사정으로 7월까지 거주를 해야 한다면 공실료는 임차인이 지급하는 것이 맞다고 보여 지며 중개수수료는 지급의무가 없는 것으로 판단됩니다. 다만 임대인측에서 임차인의 거주문제로 인해 부동산 매매와 관련한 일부 손해를 청구할 수도 있기 때문에 적절한 선에서 금액에 대한 합의를 보는 것을 추천드립니다. 임차인이 임차인의 의무를 다 했다는 전제하에 임대인은 보증금 및 장기수선충당금을 임차인에게 반환해야 하는 의무를 지게 됩니다.

답변 박현우 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(1)

무작정 기다리기 보다는 보증금반환청구소송을 진행하여야 할 것으로 보입니다. 판결 확정 후 압류 등 강제집행이 가능합니다. 변호사 보수 일부 등 소송비용청구도 가능합니다. 변호사의 도움을 받으세요.

답변 안다솔 변호사님

위 사안의 경우, 임차건물에 사망자의 사실혼관계에 있는 자나 2촌이내의 친족이 동거할 경우, 위 자들이 우선하여 주택임차권을 승계하므로, 이를 먼저 확인해야 합니다.. 이와 관련하여 주택임대차보호법은 다음과 같이 규정하고 있습니다. 제9조(주택 임차권의 승계) ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다. 서울가정법원 앞에 위치한 다솔법률사무소는 이혼, 상속, 부동산 등 가사, 부동산 소송을 전문으로 하는 법률사무소입니다. 언제든지 전화 연락부탁드립니다.

답변 윤기원 변호사님

임대인은 신규 임차인과 계약 체결을 할 때 기존 임차인에게 받던 차임(월세)에서 5%를 초과하여 받을 수 있으며 시세에 맞게 조정하여 계약할 수 있습니다. 즉, 기존 임차인과의 계약이 지속된다면 위 법정 상한선을 초과할 수 없지만, 임차인이 변경되는 경우에는 새로이 그 당시의 시세에 맞게 상항 조정할 수 있습니다. 다만, 보증금 또는 차임을 과도하게 인상하여 기존 임차인과 신규 임차인의 권리금 계약이 성사되지 못하였을 경우, 3년 이내에 기존 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다. 그러므로 임대인은 임차인이 변경될 때, 월차임을 올리고 싶더라도, 약간만 올리는 것이 바람직합니다. 과도한 인상은 향후 법적 분쟁의 가능성이 있기 때문입니다.

답변 김영보 변호사님

「민법」에 따르면 임대인은 권리의 하자로 임차인이 상가건물을 사용·수익할 수 없게 되거나 상가건물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 합니다. 또한 임차인은 임차상가건물에 하자가 있어 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자수선을 청구하고, 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임대차 보증금의 감액을 청구할 수 있습니다. 또한 상가건물임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 상가건물 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 위의 경우처럼 상가내 정화조로 인하여 임차인이 상가건물을 사용. 수익할 수 없다고 주장할 경우 직접적인 언쟁으로 당사자 간의 감정을 상하시게 하기보다는 법무법인 대현을 이용하시어 변호사의 중재를 받아보시는 것이 좋습니다. 법무법인 대현은 각 분야 변호사들이 함께 구성되어 있는 종합로펌입니다. 언제나 의뢰인의 상황에 맞는 해결책을 드리고자 노력하고 있습니다. 많은 분들이 상담 비용에 대한 걱정을 하시고는 하는데요. '대현'은 사건 수임 전까지 모든 상담을 무상으로 진행해 드리고 있습니다.

답변 안다솔 변호사님 다른 변호사의 답변 보기(1)

임차인은 원칙적으로 임대인의 동의를 얻어야 적법하게 전대차를 할 수 있다. 그리고 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되므로 여전히 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있는 한편(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약이 성립하므로 임차인은 전차인에 대하여 차임을 청구할 수 있다. 반면에 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지는 않고 다만 임대인 보호를 위하여 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담할 뿐이며, 이때 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못한다(민법 제630조 제1항). 그런데 위와 같이 임대인의 동의를 얻어 전대차가 이루어지고 전차인이 임대인에게 직접 차임을 지급할 경우, 세금계산서 발행은 어떻게 이루어져야 할 것인가가 문제가 될 수 있습니다. 이에 관하여 최근에 선고된 대법원 판례가 있어 이를 소개하고자 합니다. 사안은 갑 소유의 부동산을 임차한 을이 갑의 동의를 얻어 병에게 부동산을 전대하였고, 병은 갑에게 11개월분(2014. 10. 10.부터 2015. 9. 9.까지)의 월 차임(부가가치세 포함)을 지급한 사안에서 갑이 병에 대한 세금계산서 발급의무가 있는지가 문제가 된 사안이다(다만 2015. 8.분 차임의 경우에는 부가가치세를 지급하지 않았다), 이 사안에서 대법원은 “세금계산서는 재화 또는 용역을 공급하는 사업자가 이를 공급받는 자에게 발급하는 것인데, 임대인인 갑은 임차인인 을에게 임대용역을 공급하였고, 전차인인 병은 을로부터 다시 임대용역을 공급받았을 뿐이므로, 갑이 임대용역을 공급한 바 없는 병에게 세금계산서를 발급할 의무가 있다고 할 수 없고, 이는 병이 갑에게 직접 차임을 지급하였다고 하여 달리 볼 것은 아니다”라고 판시하며(대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결), 전차인인 병이 임대인인 갑에게 직접 차임을 지급하였다고 하더라도 갑이 을에게 세금계산서를 발행할 의무는 없다고 판단하였습니다. 참고하시기 바랍니다.

답변 박현우 변호사님

변경된 계약 내용으로 재계약이 된 것이 아니고 변경 내용 대한 합의도 안되는 것으로 보입니다. 일단 임대인은 4. 30. 계약만료를 주장하고 있는 상황으로 보입니다. 임대차 계약은 만료된 것으로 보입니다. 변호사의 도움을 받아 보증금반환청구소송을 진행하시기 바랍니다.

답변 김영보 변호사님

1. 집주인 동의는 애초에 전세계약서를 작성할때 집주인이 전세자금대출을 받는다는 것에 협조해야한다는 것을 특약사항에 넣게 되어 있습니다. 2. 부동산 임대차계약은 통상적으로 계약일에 임대인과 임차인이 만나 임대차계약서를 작성하고 임차인이 임대인에게 임대보증금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 지불함으로써 계약이 성립되며, 잔금일에 임차인은 나머지 임대보증금을 임대인에게 지급하고 임대인으로부터 해당 부동산을 인도받게 됩니다. 3. 계약을 체결한 후 잔금 전까지는 계약당사자 중 일방의 단순변심에 의한 계약해지가 가능하며, 계약금에 해당하는 금액은 해지위약금이 되어 상대방에게 귀속합니다. 4. 이로써 임대인이 계약을 해지하기 원하면 받은 계약금의 배액을 임차인에게 상환하고 계약을 파기할 수 있으며, 임차인이 계약해지를 원할 경우 계약금을 해지위약금으로 지불하고 계약 파기가 가능합니다. 5. 결론적으로 임차인의 귀책사유로 전세임대차계약이 파기됐다면 임차인은 임대인에게 지불한 계약금을 돌려받을 수 없습니다.

답변 안다솔 변호사님

1. 민법 제371조(지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권)에서 전세권을 저당권의 목적으로 할 수 있음을 규정하고 있습니다. 그리고 민법 제342조(물상대위)에서 담보물권의 물상대위에 관하여 질권은 질물의 멸실ㆍ훼손 또는 공용징수로 인하여 질권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여도 이를 행사 할 수 있고, 이 경우 그 지급 또는 인도 전에 압류하여야 한다고 규정하고 이 규정을 저당권에도 준용(민법 제370조)하고 있습니다. 2. 전세권의 존속기간 만료 후 그 전세권에 설정되어 있던 저당권의 효력에 관하여 대법원 2005다47663 판결(2008. 4. 10. 선고)에서는 우리 민법상 저당권은 담보물권을 목적으로 할 수 없으므로 전세권에 대하여 저당권이 설정 된 경우 그 전세권이 기간 만료로 종료되면 전세권을 목적으로 하는 저당권은 전세권 설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸된다고 했고, 그 경우 저당권을 실행하는 방법 및 그 실행 효과에 관하여 전세권의 존속기간이 만료하면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 그 전세권에 대한 저당권자는 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행 할 수 없게 되고(대법원 2006다 29372, 29389 판결, 2008. 3. 13. 선고), 이러한 경우에는 저당권목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나(별도의 집행권원이 필요한 것이 아님), 제3자가 전세금 반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있고(민법 제370조, 제342조, 민사집행법 제273조에 의하여), 저당권자는 물상대위권을 행사하기 위하여 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건의 지급 또는 인도전에 압류하여야 한다고 규정(민법 제370조, 제342조 단서)한 것은 물상대위의 목적인 채권의 특정성을 유지하여 그 효력을 보전함과 동시에 제3자에게 불측의 손해를 입히지 않으려는데 그 목적이 있으므로, 적법한 기간 내에 적법한 방법으로 물상대위권을 행사한 저당권자는 전세권자에 대한 일반채권자 보다 우선변제를 받을 수 있다고 하였습니다. 3. 대법원 2008다 65396 판결(2008. 12. 24. 선고)에서 저당목적물의 변형물인 금전 기타 물건에 대하여 일반채권자가 물상대위권을 행사하려는 저당채권자보다 단순히 먼저 압류나 가압류의 집행을 함에 지나지 않은 경우, 저당권자는 그 전은 물론 그 후에도 목적채권에 대하여 물상대위권을 행사하여 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있으며, 그와 같이 전세권부 근저당권자가 우선권 있는 채권에 기초하여 전부명령을 받은 경우에는 형식상 압류가 경합되었더라도 그 전부명령은 유효하다고 하였습니다. 4. 위 사안에서 자금을 대여해주는 사람이 자금차입자의 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나, 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 전세권부 근저당권을 행사할 수 있을 것이며, 이러한 압류 및 추심명령 또는 전부명령과 같은 법적절차를 거치지 아니하고 위 건물 임대인에게 직접 전세금 반환청구를 할 수는 없다 할 것입니다. 그러므로 전세권의 존속기간 만료 후 자금대여자가 아무런 법적조치를 취하지 않고 있는 동안 위 건물 임대인이 자금차입자인 임차인에게 전세금을 돌려주고 나면, 자금대여자는 위 건물 임대인에게 그 전세금의 반환을 청구할 수 없게 될 것입니다.

답변 변찾사 법무팀

기존임차인은 영업을 이어받을 신규임차인을 구해 권리금을 받기로 하고 그리고 건물주에게 주선하는데, 이 때 신규임차인과 건물주가 무사히 임대차계약을 체결한다면 권리금계약에 따라 권리금을 지급받고 약속한 영업과 시설을 인도해주고 나오면 됩니다 하지만 기존임차인이 황당할 정도로 무리한 요구를 하는 과정에서 계약이 파기되었다면 시설권리금 명목으로 받은 일백만원은 반환해야하는 것이 마땅할 것입니다. 상가 임차인 및 권리금 보호방안 어렵지만 분명히 길이 있습니다. 적극적으로 손해를 입증해 임차인의 권리를 보호받으시기 바랍니다.

답변 박현우 변호사님

1. 임대인의 허위사실 고지로 임대차계약이 파기된 경우 손해배상청구 가능합니다. 계약금을 손해배상액의 예정으로 보아 계약금 배액을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 2. 일단 계약금을 반환받은 상황이라면 소송을 통해 계약금 상당의 배상을 청구할 수 있습니다. 3. 변호사의 도움을 받으세요. 연락주세요.

답변 김영보 변호사님

집행이 해제된 것이 확인된다면 임대인은 원칙적으로 임차인에게 보증금을 송금해 줘야 합니다. 또한 송금 후 다른 채권자들에게 보증금과 관련하여 압류및추심명령이 들어온다면 이로 인한 책임을 임대인이 질 필요는 없을 것으로 사료됩니다. 다만 집행과 관련해서는 항상 매우 조심스런 부분이 있기 때문에 필요에 따라 전문가와 상의해 보시는 것을 추천합니다.

답변 윤기원 변호사님

위 내용만으로는 자세한 상담을 해 드리는 것이 다소 곤란합니다. 유선상으로 자세한 사실관계를 얘기해 주시면 필요한 상담을 해드리도록 하겠습니다.