답변 김성호 변호사님

안녕하세요 김성호 변호사입니다. 관련 판례는 대법원 전원합의체 판결로 바뀌지 않아서 아직까지 유효합니다. 사적자치의 원칙이기 때문에 이러한 부분에 대해서 5%를 초과하여 재계약을 진행하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 문제가 되지 아니할 것으로 판단됩니다. 혹시 모르니 계약서 특약사항에 명기를 해주시는 편이 안전합니다. 그리고, 갱신을 한다고 하더라도 최초계약일 기준으로 10년입니다. 더 자세한 사항은 법률사무소 자산에서 대면상담으로 진행 가능합니다. 감사합니다.

답변 김성호 변호사님

안녕하세요 김성호 변호사입니다. 귀하의 경우 임대차계약기간은 기본적으로 5년입니다. 다만, 합의 갱신하는 경우 5년이 더 보장이 가능하나 상가건물임대차보호법 상 임대차계약일을 기준으로 10년을 초과하지는 못합니다. 권리금이 경우, 케이스별로 자세히 살펴보아야 할 것이나 권리금을 받는 경우를 방해해서는 안 되는 것이 원칙입니다. 자세한 사항은 법률사무소 자산으로 내방하여 대면 상담을 권해드립니다. 감사합니다.

답변 변찾사 법무팀

상속인 중 1인이 행방불명인 경우 상속부동산은 나머지 상속인들의 상속지분만큼 이전등기할 수 밖에 없고 행방불명자의 상속지분은 이전받을 수 없습니다. ? 다만 민법은 행방불명자가 5년 이상 생사가 불분명하거나 전쟁, 선박의 침몰비행기의 추락 후 1년간 생사가 불분명한 경우 행방불명자의 이해관계인 등의 청구에 기하여 실종선고를 받을 수 있고, 실종선고가 있는 경우 위 기간의 만료한 때 사망한 것으로 간주됩니다. 따라서 상속인 중 1인이 5년 이상 생사가 불분명한 경우 실종선고를 신청하여 실종선고 재판을 받으면 행방불명자의 상속지분은 행방불명자의 상속인들에게 상속되어, 상속된 상속지분을 이전받는 방법으로 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 다만 실종선고의 경우 공시최고 및 사실탐지촉탁, 공시최고문 관보게재(6개월) 등의 절차를 거쳐야 하므로 신청 후 바로 선고될 수 있는 것은 아닙니다. 좀 더 자세한 사항은 변찾사에서 활동중인 지역변호사님 사무실에 내방하여 상담을 받아보실 것을 추천드립니다.

답변 안다솔 변호사님

현재 상가임대차보호법의 경우 임차인은 10년의 범위 내에서 계약갱신요구를 할 수 있습니다. (현행법 상 임차인은 10년의 대차기간은 법으로 보호 받고 습니다.) 하지만 위 조항(특약사항) 같은 경우, 임대인에게 언제든 계약해지를 할 수 있는 권한을 부여한 것과 다름 없습니다. 상가임대차보호법은 강행규정으로 임차인에게 불리한 조항은 무효입니다. 따라서 해당 조항도 상임법에 위배되는 내용임으로 효력이 없습니다. 또한 특약사항에서 시설비, 권리금을 인정하지 않는다는 항목은 임차인이 임대인에게 권리금을 주장하지 않고, 회수기회 또한 포기한다는 내용으로 볼 수 있는데 이 또한 강행규정에 반하는 내용입니다. 따라서 해당 특약을 체결하셨다고 하더라도 임차인은 일정한 요건을 갖춰 임대인에게 권리금 회수기회를 보호해 줄 것을 요구할 수 있습니다. 임차인들은 계약체결 시부터 부당하게 생각되는 내용이 있다면 묵과해서는 안됩니다. 전문가를 통해 조언을 받고 해결하셔야 합니다.

답변 윤기원 변호사님

임차인들은 임대차를 체결한 후 계약갱신요구권을 부여받게 되는데, 현행법에 따르면 세입자는 총 10년 동안 갱신을 주장할 수 있습니다. 따라서 최초에 체결한 계약이 모두 끝났다고 하더라도 갱신요구권의 기한이 남아있는 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 재계약을 요청한다면 건물주는 이를 거절할 수 없습니다. 다만 임차인의 영업권을 최대 10년까지 보장하는 이 법은 2018년 10월 16일 개정됐습니다. 이 때 해당 법령은 개정 이후 체결되는 임대차나 개정 이전에 체결됐지만 18.10.16 이후에 갱신된 임대차계약에 한해서만 적용한다는 부칙을 함께 발표했습니다. 따라서 이에 해당하지 않는 법이 바뀌기 전에 체결되어 유지되고 있는 계약은 10년의 영업갱신권을 보장하지 않습니다.